杭州商业地产价格炒作加剧已现不理性

　　自去年下半年开始，杭州的商业地产就开始逆市走红。据戴德梁行2010年杭州商业地产研究报告综述：在调控背景下，商业地产仍然逆市向上，需求强劲，租金和售价联袂走高。

　　如今，2011年已经接近尾声，面对执行已经一年有余的“新国八条”提高首付、取消优惠贷款利率举措，以及正好满一年的杭州“限购令”等相关楼市政策，置业者投资住宅的成本大幅提高。“更多的投资需求流向商业地产。”业界纷纷如此表示。也有美联物业分析人士指出，写字楼、商铺市场目前的租金都是创下历史新高。

　　据戴德梁行及我爱我家商业部提供的数据统计，2011年从年初至今，尤其是沿街商铺，租金涨幅大约在15%—30%左右，这对于几乎滞涨的住宅类房源来说，几乎是难以想象的。

　　2010年底，仲量联行就曾在“全球地产观察”中指出，2011全球包括写字楼、酒店、商铺在内的商业地产市场将出现继2007年以来表现最强劲的一年。具体行情如何，用数字来说话。

　　租金方面，杭州地段优越的商铺租金基本已经回升到2008年峰值的水平，还有望在此基础上继续增长。“目前商业地产处于一个理性的上涨阶段，今年的商铺涨幅大约在15%—30%不等。”我爱我家商业部主任傅军这样表示。

　　“从今年春节过后至今，一些地段好的商铺租金普遍涨幅为都在20%以上。”易居臣信商业部负责人汪谦霞举例说，她印象最深的是香积寺路一间商铺，去年底的租金叫价是18万/年，结果今年是一位租客以一次性付清三年租房款之后又附加30万元转让费的结果告终。“都这个价格了，还是很多人抢着要租。”她表示，有此结果是因为此前香积寺路上有一家服装品牌店，以60万元的年租金拿下了起先叫价30万元的一间商铺，租金足足翻了一倍。

　　目前杭州几条主要道路的沿街商铺租金都在持续飙高。据我爱我家商业地产提供的数据，武林路的商铺租金在7000—12000元/平方米·年；狮虎桥路到孩儿巷之间的价格更高，价格大约在15000元/平方米·年。此外，凤起路、庆春路、建国北路、延安路以及几条以“文”字打头的主线商铺，若以天为单位计算租金的话，基本都在5—30元/平方米·天不等，最贵的诸如延安靠近体育场路路段上黄金、珠宝商铺较为集中的沿街店面，租金高达50—70元/平方米·天。

　　住宅“限购”席卷全国之际，商业地产争夺战的号角随之吹响。同为商业物业，写字楼也不例外。

　　来自戴德梁行的数据显示，随着黄龙时代广场竣工，为杭州甲级写字楼市场带来95000平方米的高质量写字楼空间。但业内人士表示，由于杭州经济的高速发展、各类型企业面临扩张和产业升级等原因使写字楼特别是高端写字楼需求大幅攀升，加上投资客看好商业物业，促使本地写字楼市场逐步趋热。例如第3季度，在杭州市写字楼租赁市场活动扩大的影响下，全市整体写字楼平均入住率环比增长6.83个百分点。例如惠普在黄龙商务区的嘉华国际大厦租赁1100平方米的办公面积；中石化旗下公司在黄龙商务区的世贸丽晶城欧美中心租赁500平方米的办公面积；绿城与小百花的合资企业在黄龙商务区的世贸丽晶城欧美中心租赁340平方米的办公面积等等。

　　在此环境下，据记者了解，近来杭州几家开发商不约而同地对新开发的写字楼项目(包括在售的或未售)采取“只租不售”的策略，这也使得一些地段优越、升值潜力明显的高端写字楼项目愈发“奇货可居”。

　　如钱江新城项目诸如万银国际、迪凯国际、宏城国际等等，基本都是3—5元/平方米·天的租金。但据万银地产营销部经理卢静表示，目前已层为单位出租的写字楼已经全部租满，仅剩零星100平方米左右的单间写字楼了。“如果是去年年底也许还有租到整层约1700平方米写字楼可能性，但今年行情尤为火爆，供不应求。”

　　目前全市整体平均租金为4.46元/平方米·天，环比大幅上涨4.08%，同比大幅上涨15.84%，基本回归到全球经济危机前的2008年和2009年的租金水平。据戴德梁行研究预计显示，从供应层面来看，预期未来12个月，将有超过35万平方米的甲级写字楼入市，租金的稳步上涨还将进一步推高市场上的写字楼售价。

　　商业地产行情火爆，就有中介门店经纪人无奈抱怨说，现在有意买或者租二手商铺的客户，比出售出租的房东要多很多。然而另一方面，需求旺盛供应量却迟迟上不来，两者相夹，直接造成不少房东自觉奇货可居，想当然地开始涨价。“有时候反而更难促成成交。”

　　业内人士分析，二手商铺相对于一手商铺来说有一定的优势，比如已经投入运营，周边氛围相对成熟，较容易判断出它的价值。“购买商铺的收益可能会比住宅大，但风险也要大很多，投资客入市时一定要谨慎，防止买到‘死铺’。另外，中小型商铺与写字楼相比，成本相对较小，投资灵活方便。”傅军这样建议。

　　然而，多位业内人士不无忧虑地认为，目前商业租赁市场上不理性因素也不少，本该由周边商业氛围和购买力来决定的租金，却攀比之风日盛。“一方面因为店铺售价上涨，另一方面，新接手房东为获得不低以前的租金回报率，想当然地猛涨租金。”

　　商业地产作为经营型物业，并非靠单纯的炒作就能把价格抬高。要受到项目前期的招商运营、后期管理等多方面因素的影响，对于投资者的专业要求也较高，盲目投资并非就能获益。对于炒房团来说，这类项目也并不一定合适。同时对于持有商业项目的房东或开发商来说，提升租金也要考虑到自身周遭的商业氛围以及经营能力。如果经营力度不够却草草提价，很有可能会进入无人愿租甚至无人敢接的恶性循环。