不限购 成就杭州商业地产花样年华

　　今年的调控政策，"加息"、"限购"、"限贷"等都主要针对住宅类物业，于是"此消彼长"，无意中不限购、不限贷的特点成就了商业地产的花样年华，在杭州楼市今年以来的整体成交上表现亮眼。

　　今年卖得最好的楼盘不是住宅

　　今年前三季度杭州商品房成交套数最多的项目是保利湾天地，1~9月成交1045套，比成交套数排名第二的楼盘多卖约20%，其他楼盘更被远远甩在身后。与往年不同的是，保利湾天地不是住宅项目，而是酒店式公寓，属于商业地产类物业。

　　事实上，今年前三季度杭州成交套数排名前十的项目中，有4个属于商业地产类物业：保利湾天地，成交1045套，排名第一；世茂江滨cosmo，成交625套，排名第三；东方红街，成交604套，排名第四；积家，成交400套，排名第八。从近几天的成交情况看，成交套数比较多的仍然是保利湾天地、世茂江滨cosmo、积家这几个楼盘。

　　虽然10月份有30多个楼盘要新开，之后也陆续会有关注度很高的项目开盘或推新房源，但目前看来，今年这样的行情下在3个月内要超越保利湾天地已经创下的1045套的销售套数记录，几乎是不可能的任务。

　　商业地产势头强劲

　　虽然从今年整体成交量来看，商业地产类物业还没有全面超越住宅类物业，但无可否认的是，今年5月份开始，酒店式公寓、商铺等商业地产类物业的成交呈现的是上升趋势，在总成交量中所占的比重也在提高。有调查数据显示，同比上升最快的是二季度，4~6月杭州酒店式公寓成交了1877套，同比上涨了50%。原因显而易见，因为酒店式公寓总价低、收益相对稳定，是商业地产类物业中投资风险比较小的一类产品。

　　龙湖地产10月10日刚刚发布公告称，今年9月单月实现合同销售金额人民币42.3亿元，环比增长31.8%，业态涵盖花园洋房、商铺、小户型公寓等，其中商业综合体天街系列产品时代天街实现合同销售金额近4亿，整个项目累计合同销售金额近24亿元。商业类物业在龙湖地产9月的"成绩单"上表现亮眼，可见商业地产的走俏不仅是杭州一地。

　　不止是龙湖，更早的时候万科和保利两大地产商，都清晰地表达了近期要发展商业地产的意图。与万科试探性的小幅度转向不同的是，保利坚定地表示要稳步加大商业地产投资。

　　商业用地出让多，未来竞争更激烈

　　商业地产的前途似乎颇为各大地产商们看好，而在近期的土地市场上，商业、综合性用地的出让也有所倾斜。

　　今年杭州主城区土地收入低于往年是不争的事实，1~9月的土地出让金额是四年来的新低，但就是在这已成交的34宗土地里，商业用地占了19宗，高于宅地成交数量。

　　10月份杭州主城区内有9宗土地挂牌出让，但其中只有一宗是宅地--这样的情况也很少见。据统计，这8宗商业用地的总体量超过70万平方米，而且其中不乏市场关注度高、地段好的所谓"黄金宝地"。比如杭州市中心杭汽发地块旁的一宗建筑面积超过2万平方米的商业地块，武林广场边上一宗建筑面积近15万平方米的商业用地，以及三宗体量达20万平方米的城东新城商业地块。

　　为什么商业用地突然就成了土地市场上的"主角"？这恐怕和针对住宅类物业的调控政策一紧再紧不无关系，投资者不得不把原本伸向住宅的手收回来，但他们又有投资的需求，怎么办，商业地产类物业是目前最适合选择之一。对买方市场的这一转变，开发商当然会有所察觉，更有精明者早在两三年前就已有了准备，所以对商业用地的关注自然就高了。

　　前几天，百大绿城西子国际项目形象发布，吸引了很多媒体到场，这是百大集团与绿城集团联合打造的一个城市综合体项目，但其受人关注的更主要原因在于，这是绿城在杭州的第一个城市综合体项目。绿城集团副总经理袁笑雨在发布会上说了一句让人印象深刻的话，尽管绿城此前更专注于住宅开发，但对城市综合体这样的项目，"绿城是有兴趣的"，对绿城来说，"这也是一个新的挑战"。

　　商业地产不像住宅，它涉及多方资源的整合、利用，长线运营，即使是在住宅类物业上很有经验的开发商也未必能将商业地产做好，这不仅对绿城来说是一个新的挑战，对很多正涉足商业地产开发的房地产企业来说都是一个新的挑战。