不限购 成就杭州商业地产花样年华

　　酒店式公寓之热

　　借了政策东风

　　其实不需要统计成交量，单看最近几个月讨论度比较高的楼盘，就能感受到商业地产今年有多热了。但，说真的，别太高兴，想想：这到底是因为投资需求转嫁所带来的一时热闹，还是商业地产繁荣的开始？

　　商业地产的物业形式远比住宅丰富，购物中心、大卖场、商业街、专业市场、写字楼都属于商业地产的范畴，而今年卖得好的几个楼盘是什么类型呢？湾天地、世茂COSMO、东方红街都是酒店式公寓，其他几个没有排入成交套数前十，但卖得比很多住宅楼盘好的项目也都是酒店式公寓。

　　为什么是酒店式公寓？它的走热其实是可以预期的，在所有的商业类物业中酒店式公寓最接近住宅的功能属性，对开发经验不足的开发商而言它是比较容易入门的一类产品，而对投资者来说这也是进入门槛最低的一类商业类物业，又不限购不限贷，在政策影响之下很容易成为住宅投资的替代品。

　　但商业地产毕竟与住宅不同，后期运营能力的高低在很大程度上决定了一个项目的增值前景，从某种意义上说单一产品一窝蜂的上市不一定是好事。说起来，这些年杭州做酒店式公寓的楼盘不少，大浪淘沙，最后能在租赁市场上有较好表现的屈指可数。

　　有时候这真的是一对悖论：做商业地产，是长期投资，需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，但市场不好的时候，开发商越急于将项目脱手实现短期现金流平衡。

　　是的，目前的行情下能把房子卖出去不容易，无论是什么样的房子。但不知道是不是因为今年酒店式公寓成交不错的缘故，在做后期供应量分析的时候，我看到很多商业、办公、金融用地的项目规划中都有相当比例的酒店式公寓。有的项目前不着村后不着店又处于住宅大盘的围合之中也说要做酒店式公寓，忍不住问一句：你要卖给谁？他说，不怕，我价格便宜。

　　老生常谈，"价格"和"价值"是两个概念。不是说价格不重要，而是价值更重要，如果你的决策都是根据价格来，你会倒霉，如果你单纯依赖价格做决策，更倒霉。有价值但还不具备独特竞争优势的时候，可以在价格上比个高低，如果连"价值"都不具备，还谈什么价格？乔布斯常说的一句话："有几个人是因为便宜才买苹果的产品的？"

　　愿我，杞人忧天；愿你，不要后悔。