2011年4月14日星期四
责编张景明编辑黄剑版式陈万里
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左图：读者在认真倾听
中图：虞教授在活动结束后与读者交流
右图：泰和房产营销机构林育与虞教授互动
杭州，随着城市建设的不断推进，新兴区域的不断崛起，交通等基础设施的大开发、大建设拉开了杭州城市的框架。经历了国十条、国十五条的冲击，楼市格局发生了深刻的变化。而作为浙江的省会城市，杭州一直是温州人投资置业的热点城市，杭州楼市的点点滴滴都牵动着温州人的投资视线。
2011年，杭州楼市将会如何变化？为此本报《我的家》特别联合腾讯蓝房网、浙江交通之声，举办房产会客厅栏目特别活动，邀请浙江工业大学经贸管理学院院长、博士生导师、浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬亲临本报，为广大读者解读杭州商业地产、住宅的现状和发展前景，现场解答投资者疑问，并与温州本土的泰和房产营销机构负责人等进行交流互动。活动现场气氛热烈，参与活动的读者人数达数百人之众。欣欣/文叶卉/摄
在这一轮强势的调控中，京沪深穗等一线城市房地产市场遇冷的同时，以杭州为代表的部分二线城市楼市也开始降温。尽管市场交易低迷，但虞晓芬对杭州楼市未来走势依旧乐观。“从短期来看，住宅市场政策环境已经恶化。从长期来看，释放了房地产业风险，有利于房地产业持续发展。”
由于非住宅商品房销售未受“限购”、“限贷”的影响，成为热钱投资的新去向。
据统计，1月份杭州非住宅成交751套，占总交易量的23%；2月份非住宅成交259套，占总交易量的25%；三月份非住宅成交618套，占总交易量的65%，并超过住宅成交量，成为商品房交易主力。
据了解，3月16日，“滨江·城市之星”推出5号楼154套精装修酒店式公寓，50年产权，户型面积280~293平米，开盘均价33600元/平米，当天即预定8成，销售火爆。“商业地产有望成为下一轮投资的热点”。
虞晓芬说，商业地产将成为下一轮投资的热点，主要是因为不受限贷政策的影响，可利用财务杠杆获得超值的回报，而且商业地产投资可以获得租金回报，投资有现金流收益，就目前的商业地产价值而言，商业地产的价格升幅没有住宅那么快，相对来说还是滞后的，具有一定的“洼地”价值。
非住宅类成交趋热持有要耐得住寂寞
商业地产投资更需要技巧
商业地产的投资范围广，通常人们所说的商业地产仅仅为购物中心、市场、商铺。而从广义上来说，商业地产还包括类住宅就是酒店式公寓、写字楼，品种相当丰富。
虞晓芬表示，按照成熟商业城市的配比，一般一个城市的人口与商业地产面积配比是1∶1.2，而杭州的商业发展还远远没有达到这个比例，就目前而言，杭州狭义的商业房产是短缺的。
目前，杭州商业分布不均，一般分割式商业主要分布在钱江新城、武林门商圈，对于此类项目投资考察主要看以后能不能形成商圈，周边有没有大型的主力店。还有这个商铺本身的立地条件，包括门前道路的类别、顾客来访的方便程度。就目前杭州商业发展情况来看，投资者可关注地铁商铺的动态。
专业市场类的商业地产主要集中分布在秋涛路、环城北路、四季青等地方，但是这些市场都地处杭州市区中心地段，周边交通拥堵，受用地规模限制，未来发展空间已经非常有限，而九堡地处未来杭州地铁交通要道，能满足专业市场对交通、物流、用地规模的要求，预计是未来发展专业市场的一个方向。
投资者在投资专业市场的时候一定要关注开发商自身商铺持有量，好的专业市场，持有者一般都是只租不卖的，而那些全盘出售的市场就要关注该市场开发商的品牌了，如果没有强而有力的品牌经营能力就不要介入投资了。
而沿街商业也是人们常说的社区商铺。虞晓芬表示，社区商铺有着完整独立的使用功能，社区商铺一般以一个大型社区或数个中小型社区为依托，满足社区居民的日常生活需要，并辐射周边1.5公里内的消费人群，便捷性、多样性是其最大特点，是目前商业投资安全系数最高的一个品种。
虞晓芬介绍，杭州的社区商铺目前有向邻里中心的方向发展趋势，类似shopping mall形式，但规模、体量要小很多，是未来商业发展的一个方向。另外值得注意的是，杭州的写字楼已远远过剩，这从同一个地段写字楼价格低于住宅就可以反映出来，因此投资写字楼要谨慎，要买就要选择可以看到江景的稀缺型产品。
在现场活动结束之后，虞晓芬教授仍被意犹未尽的读者围着咨询。在上海买了两处市场内铺的张女士很感慨地说，虞教授讲的内容和她遇到的实际情况非常吻合，因为她有一间商铺因为开发商把店铺卖出后就不管了，因此至今没有稳定的收入，而另一市场由于开发商持有一部分物业，现在经营服装，生意风生水起，她的店铺就很抢手，租金日益提升。
