批不批地，让不让银行贷款，限不限购，以什么价格开盘已经完全由行政权力主导，稍微敏感些的开发商已经意识到自己只是“包工头”。
宏观调控，银根紧缩，作为调控最大对象的中国房地产业，究竟走势如何？通过对代表性企业中报及7月、8月销售情况的分析，可大致感知房地产行业的趋势。
2011年9月，万科公报8月份销售面积与金额分别为96万平方米和104.8亿元，分别比去年同期增长5%和减少12.6%；保利地产8月份销售面积与金额同比分别下降了36.4%和12%；金地集团两项指标下降的幅度更大，分别是38.6%和26.2%；2009年销售额逼近万科的绿城集团则陷入“信托门”和“退市门”，成为房企能否扛过调控的标杆。
业绩没想象的那么糟
先看金地集团(600383.SH)。2011年中报显示，扣除非经常性损益后，金地净利润为4.51亿元，同比下降63%，但真实情况没这么糟。
上半年，金地销售额为112.5亿元，销售面积81万平方米，同比分别增长109.3%和67.8%。但金地却只结算了48.38亿元的收入和35.46万平方米的面积，同比分别下降43%和52%。可以这样说，金地在会计准则允许的范围内打了“埋伏”。
截止到2011年6月底，金地已经销售尚未结转的金额与面积分别达到300亿元和242万平方米。在支出方面，销售费用、管理费用随实际销售金额上涨至6.5亿元(去年同期是3.8亿元)。结算的销售额与费用支出不匹配是金地中期业绩难看的首要原因。其实，金地的毛利润率同比增加了3.71%。
与金地集团相似，保利地产(600048.SH)业绩也出现了拐点。上半年保利地产实现房地产销售签约面积341万平方米，销售金额395亿元，同比增长27.6%和81.4%。保利地产8月实现签约53万平方米，同比下降36.45%；签约金额60亿元，同比下降12%；但2011年前8个月的签约面积与金额分别为440万平方米和505亿元，同比分别增长11.54%和56.65%。
远洋地产(03377.HK)则全线飘红：销售金额与面积分别达到123.48亿元和83.56万平方米。远洋地产结算其中的73.18亿元和68.1万平方米，录得毛利润23.4亿元。更为可喜的是毛利润率同比上升5个百分点，超过了金地集团达到30%。但远洋地产1.07万元/平方米的销售均价却不及金地集团的1.36万元/平方米。截止到2011年6月底，远洋地产已经销售尚未结转的金额为255亿元。
中国海外(00688.HK)也是形势喜人：销售金额为522.3亿港元，同比增加85.9%。对应销售面积为307万平方米，同比上升38.2%。中国海外结算了其中的218.8亿港元，实现净利润68.4亿港元，同比增加24.7%。中国海外在内地销售产品房306万平方米，同比增加37.5%。2011年上半年，中国海外旗下有21个新楼盘竣工，面积约142万平方米，其中可售面积的八成已经销售。预计全年销售与竣工面积分别为630万平方米和700万平方米。
深不可测的万科(000002.SZ)2011年上半年实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%。今年前8个月的销售金额和面积分别达到846亿元和733万平方米。但是，万科在中报里只结算了656亿元销售额中的200亿元。至2011年6月末，万科预收的未结算房款达到惊人的1070.7亿元！2011年万科重启高管股权激励，看样子“王石们”这次要以十足的把握保证在最不利的环境下拿到这1亿股。
在房价调控的高压态势下，上市房企的业绩似乎没有想象的那么差。不过上述企业都已经是实力强劲的上市公司，特别是万科。如果把政府比作动物园的管理员，应当明白万科是大象，中海、保利是虎豹，其他数以万计的房地产企业只能算是小狗，切不可按万科的耐受力配药。
土地储备是财富也是包袱
在严厉的调控下，房企囤地潮也呈现拐点。“地王”恒大上演了“最后的疯狂”，上半年拿地4897万平方米，之后暂停拿地，声言“满足现有的1.35亿平方米土地储备”；保利地产上半年新增储备456万平方米，规划建面达到7015万平方米；囤地排行榜后面的是碧桂园、万科、龙湖、雅居乐等。
土地储备名次靠后的金地集团，规划总可售面积亦达1770万平方米。预计2011年计划的开、竣工面积分别为383.5万平方米和207.2万平方米。预计下半年新增可售房源达240万平方米，总可售房源达338万平方米。有意思的是，47个项目中有19个本年计划竣工面积为0，不知金地是否有意将全资项目的进度压后。
今年，金地原计划斥资189亿元拿地，实际上保守得多。较吸引眼球的项目有：4月份以7.7亿元拿下南京栖霞一幅地块，以规划建面19.9万平方米计算，楼面地价为3869元/平方米；此外下半年在山东拿到一个210万平方米的旧城改造项目。
远洋地产在拿地方面一度表现抢眼。2010年3月，其子公司北京远豪置业有限公司经过84轮竞价后夺得朝阳区大望京1号地块，楼面价高达27529元/平方米，可谓名动一时。2011年1月17日，远洋地产就斥资近7亿元拿下青岛浮山新区13万平方米项目，紧接着又一掷31亿元在上海竞得一幅规划建筑面积为27.5万平方米的地块；仅6月一个月，远洋拿地就花出近40亿元。半年间远洋地产先后购入总面积为330.6万平方米的7幅土地，分别位于抚顺、杭州、青岛、上海、镇江及中山，使其总土地储备达2390万平方米，楼面地价均值为2904元。2011年6月30日，远洋地产在建项目约720万平方米，成本为566亿元，较年初增加152亿元。建成待售项目26个，预计下半年，可竣工面积为135万平方米。
中海集团在调控形势下拿地也比较勇猛，2011年上半年在15个城市购入16幅土地，新增土地储备776万平方米(建筑面积)，使总土地储备面积达到3620万平方米，其中权益面积为184万平方米。2011年6月末，中海手中待售物业仅有100万平方米，较2010年末下降了28.5%。
巨量的土地储备是财富也是包袱。以金地集团为例，截止到2011年6月30日，在建项目总预算为1680亿元，已完成的有582亿元，未来资金需千亿之巨。
万科项目资源储备结构较为合理，6月末成本为1714亿元的库存土地中1114亿元已经在建；成本为552亿元的土地拟建；库存建成商品房成本仅为47.6亿元。且前6个月成品房新增与减少额分别为10.8亿元和11.4亿元，算是稳中有降。但万科在建项目总预算高达2303亿元，目前完成拿一块地，资金需求仍高达3500亿元。
