房地产市场走向萧条的货币根源

　　又到山雨欲来的时候了。

　　在2010年的时候，我曾经提出了中国房地产行业进入了成熟周期，一个主要的理由是需求弹性太大。波动幅度达到40%以上，在东部沿海区域，甚至超过了100%，这肯定不是一个成长型行业能够出现的数据。

　　不幸的是，一年之后，我被迫修正对行业周期的看法。目前的房地产行业已经进入了衰退期，至少是在一个中期历史概念下的衰退周期(我们可以用50或者100年的历史纵深来设想)。

　　用一些阶段的描述可以这样来说，当前中国经济矛盾是过于发展的房地产市场与整体国民经济发展的脱节所致。

　　中国2007年新增贷款总量为3.6万亿，2008年为4.9万亿，2009年为9.6万亿，2010年为8万亿，2011年约为8万亿。如果我们将房地产行业耗用新增贷款的比例固定在某个位置，比如30%，那么2007年房地产行业能够获得的新增贷款为1.08万亿，2008年为1.47万亿，2009年为2.88万亿，10年为2.4万亿，2011年约为2.4万亿。

但另一方面如果房地产信贷指标维持在固定比例的情况下，实体行业的资金充裕度大大高过房地产行业(无限制放宽房地产信贷比例这种极端情况很难出现因此也不予讨论，另2009与2010年大量的外行业资本涌入房地产行业，意味着非地产业的资本供过于求，这种情况下出现的大蒜，花椒爆炒等等意味着实体对资金吸纳能力极为有限)，如果实体行业资本不予转出的情况下，实体资金与房地产行业资金2倍以上的速度供应，在整个社会实体行业供求基本均衡的情况下，货币的供给将于房地产一样，最终只会导致价格的变化，从这个角度而言，CPI的涨幅会因为资金供给速度快过房地产而呈现出更大的涨幅，这个时候也即房地产的相对价格仍然会下降。

　　上面两条路径得出的结论均是房地产价格出现下降，要么绝对价格下降，那么房价忍受30%的跌幅并非不可想象；要么出现大米20元一斤，猪肉150元一斤，房价出现3万5万每平米的常态价格，但房价相对价格依然下降了。

　　人民币能顺利过渡到日元韩元的状态么？笔者认为这里难度极大，我们剩下的唯一可能便是忍受房价的下跌，甚至超过30%的下跌。

　　相对于中国当前经济特征，高出口，高投资，低消费的状态，房价的下跌首先会遵循美国房地产市场的状态，即银行、建筑、钢铁等市场同步萎缩，这中间的问题不仅仅是经济问题，较大面积的失业减少将恶化整个市场信心，导致预期购房减少，市场真实需求减少。金融市场坏账激增，银行惜情节空前强化，进而恶化市场流动性。大量待赎回房屋与按揭困难的家庭与新增市场的抛售形成三方供应市场，而需求市场则在萎缩中前进。

　　更困难的是，行业市场中供应方总是滞后于需求市场，具体到当前市场而言，市场上大量的土地存货导致的未来供应量巨大，市场供求结构差持续高位徘徊，整个市场未来可能将导致中期停滞与萎缩。

　　2008年依靠货币拯救了市场，但货币的副作用今天看起来几乎已经超出了我们的承受能力，且眼前的情况看起来，大有还账2009的情节。房地产市场失去了任何激进的想象力，快速由成熟市场走向萧条，所有的不切实际的幻想都将充满风险与灾难。

　　好了，这个数据出来以后，结论也出来了。如果以贷款总量来作为市场的总容量指标，那么单位面积贷款数量越高，贷款面积就越低；反之亦然。而中国房地产市场量价关系是一个怎样的状况呢？2007年高点回调以后，2008年量价同步反弹，2011年全国房地产市场的价格约为2007年的一倍左右(非精确数据)，那么对应2007年的成交量，2011年需要多一倍的贷款量，也即2011年需要耗用2.16万亿的房地产贷款指标。

　　如果我们将数据换成2009年的数据，那完全就是另外一个境况，而这也就是我们房地产行业今天的真实因素，如果2009年的成交量基数为1，2011年成交量基数为0.8，假定2009年房价为2011年房价的60%，那么会出现一个什么样的情况呢？

　　如果单位面积贷款比例一致的话，2011年全年需要的信贷总量为2009年的133%。问题出现了，我们现在按照约定比例，2011年信贷指标只有2009年的83.3%，两者缺口将近50%，这才是当今房地产市场的根本问题所在，这也可以解释当前大多数开发商的个贷大量积压在银行而无款可放的真实现状。