将迎十一，市场观望氛围不见缓和，如何打破观望、缓解销售压力，成为多个将上市新盘的一道难题。眼下，仅靠广告宣传、坐等客户上门的开发商们似乎有些按捺不住了，走出售楼部、钟情老业主营销宣传、强调自己的优质物管服务……一场由点及面的营销战正在全面打响。
走出去开发商深挖老客户营销
近段时间，很多细心的市民或许已经发现，房开举办的各类客户答谢活动层出不穷，不少还请来了明星助阵。上周日，中梁集团就在永强由投资专家向当地客户详细解读将上市产品橡树湾的投资价值，据主办方介绍，尽管该项目要10月份才会正式开盘销售，但宣传巡演很早就开始了，从产品推荐会效果来看，老业主对产品的认同感明显会强很多，推荐效果也不错。
其实，中梁集团只是近期钟情老客户营销的众多项目中的其中之一。“就在这短短一个月内，温州就有好多新项目在做老客户答谢及新项目推广活动，已经参加过好多个了，既能看表演还能参加抽奖。”吴女士是某私营企业的负责人，她表示最近收到邀请她参加房产投资推荐会或巡展的短信特别多。
“对于开发商来说，在眼下市场不好的情况下，老客户群体确实是各个开发商争取的重点对象之一，而且，开发商对老客户的开发从来没有像现在这样充分过。”温州某地产代理机构负责人向记者表示，“目前他们公司代理的在售项目几乎都提出了挖掘新老客户要同步进行的要求，在这其中以老带新又是重点，甚至有异地项目也提出了这类营销需求。”
无独有偶，上周末，万科集团来温推广就带来自己在杭州旗下的几个项目，吸引了一部分万科的老业主参加。据活动相关负责人表示，从他们操作过来的经验来看，老客户对品牌系列产品的认知度明显比较强，几乎都有现场成交或后续成交。
改善型 群体强调优质物管服务
“现在的一些高端项目几乎都瞄准改善型需求购房者，而改善型需求往往更注重居住地的舒适性，在比拼了建筑硬件方面后，眼下，众多开发商都在强调自己的物管服务做得很棒。”温州某代理公司负责人向记者透露，在目前的市场行情下，对高端项目而言，广告是广撒网，渠道才是精准营销，突出物管这一软性品质又是重中之重。
上周，某品牌开发企业的物业管理集中展示就正式上演，这是一个在城东少见的高端大盘。据悉，目前该项目的其他信息依然处于未透露阶段，但物业管理却是宣传重点，从展示厅设立起，就一直以优秀物业管理作为产品卖点。
不仅如此，有代理公司负责人表示，现在几个高端项目，在比拼软性服务方面已逐渐白热化，不是自有实力强大的配套物业公司，就是自己新成立物管公司，再不济就在国内寻找顶尖的合作伙伴。据记者获悉，这套营销相当适合多数改善型客户的胃口，在区域、价格以外，俨然成第三大考虑因素。
有业内人士称，比拼物业管理水平，其实也是一种新的行销卖点，已然是眼下高端房竞争的全方位升级。但归根到底，开发商还是想用深挖老客户营销和强调优秀的物业管理服务为项目做宣传。
