“金九银十”，是房产营销界一术语，指每年九、十月份通常是商品房销售较火热的季节。如今，已经踏进“金九”的门口，作为一名购房意向者，您是不是还有以下疑问：接下来，供求比会继续拉大吗？价格还会下降吗？政策是会松动还是会加码呢？哪些区域应该重点关注呢？时报记者帮您寻找答案。
A 供求比会继续拉大吗？ 住宅存量接近历史最高点2009年1月3日，杭州市住宅存量创下了历史最高位，达21438套。3个月内，杭城全线降价，房价迎来“底部”。
如同一池清水，最近数月，杭州的存量房数字一直有满溢的趋势。截至9月5日，杭州主城区商品房库存为34052套，超过2008年12月20日的32423套，再创历史新高；其中住宅库存为20786套，相比历史最高纪录21438套不到700套的差距。住宅存量创历史最高纪录仅仅是时间问题。
目前3.4万套的存量房，按照刚8月份杭州1842套的消化量计算，完全消化需要18个月左右。可是在建面积仍然在不停增长，房源还将源源不断。在9月份，已开盘或已传出开盘风声的楼盘已超过43个，据不完全统计，将至少有5200套房源面市。如果九、十月份销售不佳，存量房将有突破4万套的可能。
实际上，4万套并非存量房的封顶，有数据显示2012年上半年杭州存量房才会爬到顶峰。2009年，杭州主城区共出让土地5423亩，可建建筑面积高达912.5万平方米，截至8月底，仅销售40余万平方米；而2010年杭州主城区出让了3275亩的土地，可建建筑面积为422万平方米，当年取得土地的项目中目前仅有丽晶湾一家为在售状态，几乎全部可以算作潜在供应量。根据目前普遍的开发周期计算，在明年将有超过1300万平方米的潜在供应量。2010年杭州主城区成交总面积为401万平方米，按照这个消化速度计算，即使所有开发商不再拿地，潜在供应量也足够杭州消化3年多。
“供求比会继续拉大，因为供应量肯定是增加的，而销售量不会太乐观，在年前，残酷的供求比仍是摆在开发商面前的一道鸿沟。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示。
B 房价还会下降吗？ 区域价格频繁触底“房价降了吗？”放在两个月前，这个疑问句或许还能听到不同的答案。经过一个夏天的博弈，如今房价下降几乎已达成了一个共识。自从4月中旬，杭城成交较热楼盘的均价一直都是下行状态。
4月中旬，位于临平北的蓝江·四季晶品和金都·夏宫首次开盘均价9000元/平方米左右，将该区域的均价拉低至2009年，这被多家媒体解读为打响了杭城降价的“第一枪”。
可是，现在回过头去审视这个价格，多少会怀疑其吸引力。因为“枪声”之后，杭城各个区域响起了密集的“炮声”。
位于丁桥的昆仑·天籁，8月15日首开，起价9999元/平方米，均价12600元/平方米。虽然“将丁桥拉回了万元时代”有夸张之嫌，但是实际成交价格较周边在售楼盘均价低2000元/平方米却属事实。
昆仑·天籁面市的第二天，位于桥西板块的华盛达·阅城优惠后价格13500—19900元/平方米，而之前该区域商品房实际售价在2万元/平方米左右。
数天之后，位于三墩的运河协安·蓝郡低调开盘，均价不足13000元/平方米。将中海紫藤苑15000元/㎡的“裸奔价”又下拉了2000元/平方米。
刚进入9月，中外公寓起价12980元/㎡的议论声渐小，下沙沿江地带两次传出“地震式”的声音。保利·湾天地精装公寓“直降四千”起价7280元/平方米，世茂首府“劲爆裸降”起价7800元/平方米。
“进入9月，有些区域的价格可能会继续下调，比如闲林、田园半山和滨江部分区域可能会有意料外的价格出现。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东预测道。
C 政策会加码或是放松？ 信贷未松，限购扩大说到影响楼市的政策，细化下可以分为：信贷政策，限购政策和税费政策等。随着楼市进入深度博弈期，政策是否出现松动已经开始备受关注。二次调控的声音还尚存，“楼市调控终止论”却再起。那么，政策会加码或是放松？
在信贷方面，传言银行开始“放水”，央行辟谣。近日有消息称，杭州在内的城市部分银行悄然“开闸”第三套房贷，对于二套房贷认定，开始“认贷不认房”。记者调查发现，杭州并没有出现任何信贷放松的迹象。日前召开的中国人民银行分支行行长座谈会上，央行负责人出面辟谣，称下半年要继续实施好稳健的货币政策，保持必要的政策力度。
在限购方面，政策松动的流言刚孕育，即传出二、三线城市开始限购的劲爆消息。不仅如此，近日更有消息传出，住建部将在全国40个城市之间实现住房信息联网，异地购房统一监控，杭州、温州和宁波等浙江城市在联网城市之列。
“我不认为年前政策会放松，但是继续加紧的可能性也不大，只要严格执行现在的政策就足够严了。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东称。
D 重点关注区域有哪些？ 城东有空间，下沙难突破摊开杭州楼市地图，不难发现不少区域已经有了新的价格基准线，比如下沙、丁桥、三墩、桥西、申花等。但是，对于意向区域不在上述之列的购房者，在进入“金九银十”后，会不会有新的选择区域呢？杭城价格体系的重新塑造会遍地开花吗？
著名房产评论员丁建刚称，有些区域价格已经开的很低，很难再有下调空间，但是一些供应量较大又没有开始降价的区域，新开楼盘和销售压力大的楼盘可能会选择价格下调。
据记者不完全统计，开发商有意9月份开盘的已有43家，这些楼盘遍及萧山、临平、良渚、之江甚至市中心等各个区域。其中首次开盘楼盘有20家，这是所在区域能够重新定价的关键性因素。
在这些区域中，有多个楼盘低价入市可能性较大，有望为所在区域重新定价。城东新城近期首开的有恒祺·克拉公馆和滨江·金色黎明，据称克拉公馆将于9月中旬开盘，均价22500元/平方米；一直延迟推盘的滨江·金色黎明夜将于九、十月份面市，传言均价在2万元左右。萧山的光耀·蹓跶公寓、滨江的半岛国际、闲林板块的润和·西溪郡、星桥板块的温莎花园、华丰板块的万泰·新语和老余杭的金都·西花庭等目前尚未有价格透出，不过都属于待重新定价的区域。
一些楼盘虽然是首开，但是拉低目前价格体系可能性不大。大桥西板块的方正·荷塘月色将于中秋节后开盘，但是由于受制于楼面价，折后16800元/平方米起，明显不能突破阅城14000元/平方米的起价；同区域内远洋·大河宸章和顺发·吉祥半岛也将于近期开盘，两盘在石祥路以南，属于纯正的桥西板块，倒是有望突破板块的均价。尽管商业地产与住宅项目存在一定差异，但保利·湾天地和世茂首府的低价入市，还是为下沙将开楼盘带来了较大的考验：宝龙城市广场和和达·东东城在开盘之前，有着很难越过的“定价关”；而玫瑰湾虽据称7280元/平方米起价，但是位置明显不如世茂首府。三墩板块和丁桥板块已有蓝郡和昆仑·天籁的新价位，分居上述两个板块内的丰盛·九玺和四季公馆明显拉低价格板块内的可能性也较小。
除了首开楼盘，一些在售项目也有可能拿出诱人的价格。9月5日，位于下沙的和达城负责人微博宣称，将于近期推出一批地铁口精装修的单身公寓，起家8888元/平方米。而该盘最近的一次开盘时间为今年6月份，均价为16000元/平方米。除此之外，蓝郡和中外公寓等最近低价入市楼盘也将于9月份加推，价格较首推变化不大，也是购房者较好的选择。
“下沙、临平等已降区域再次大幅降价可能性不大，但不排除有价格微调的可能性。”丁建刚谨慎地表示，“九堡目前还没有明显降价楼盘，在九、十月份应重点关注。”
