楼市下半场精彩与否，“球员”的表现很重要，所幸“新军”补充相当及时，近一个月来，十余个项目陆续亮相，引得众人围观，有人叫好，有人观望，也有人对后市不看好。怀疑是有原因的：新军量众质高，但板块分布并不集中……我们以正处高速发展期的“新”区名宅和老城区新宅为区分，看看新球员们的素质究竟如何。
【老城区新宅】
在楼市下半场“新军”中，老城区新宅成为近几年温州楼市的新亮点，但多数项目定位高端，性价比并不是老城区新宅的主要卖点。
●产品单价基本在4万元/平方米以上，户型起步在130平方米以上
“虽然单价均未公布，但目前多数项目的定价应该普遍在4万元/平方米以上，毕竟多数项目的楼面价就接近3万/平方米左右。”某代理机构工作人员这样表示。
据朗兆市场调研数据显示，近期就有中瑞星河湾、中梁首府、瓯江公馆、鹿城一品等几个传统老城区新宅亮相，楼盘新增密度和宣传力度均创历史新高，受到颇高的市场关注度。“但具体推盘时间均不确定，归结起来有两点原因：不少开发商由于把握不住市场走势，不敢贸然推盘；其次，开发商对产品的价格预期也比较高。”天浩置业王珍楠在接受采访时表示。
●区域星罗棋布分散于老城区各处
从已亮相的几个项目的所处区域来看，分布均较为分散，既有水心锦绣路一带，也有传统热门住宅区下吕浦和上陡门区域，还有江景房集中地——江滨路等，从周边二手房售价来看，几个项目售价均有周边项目的有力支撑。
●机构分析老城区新宅可做改善性第一居所
温州大学房地产研究所认为，老城区新宅几个项目都具有相当好的区域优势，周边配套齐全，都可以作为高档改善性第一居所，消费者认可度强。但也存在着一些问题，例如周边二手房整体房龄较老，项目建筑面积一般都比较小等，但不可否认的是，老城区新宅具有地段稀缺性，会成为楼市下半场的销售重点。
【“新”区名宅】
●定位发展区新盘异军突起
眼下，在准备上市热身的近十个新盘中，所处区域、产品定位各不相同，但在调控大背景下，品牌房企的一举一动牵动市场神经，市场关注度向大开发商集中的趋势明显；在产品面积方面，60~130平方米户型的成交套数占据六成以上，处于领先态势。
从所处区域细节来看，属于老城区的项目不少，但普遍面积小且定位高端，反倒是在品牌房企的号召力下，“刚需”出城时机逐渐成熟，此外，相对来说，郊区名企名盘依旧是最受购房者关注的项目，这点从目前万科及万达项目的推广上即可看出端倪；而在户型面积上，中小户型占据多数依旧证明了主流“刚需”市场在眼下的主要支柱地位。
●企业大腕级别房企争先亮相
下半年的新盘上市潮预计将成为温州本土强企和国内房开大腕的首次对垒。据朗兆市场调研数据来看，从上市产品定位和体量来看，万科、万达、中梁等企业均有突出表现的机会。
综合各家机构的分析，这些大企业走强的原因无非是占据主流产品市场或者根据市场形势调整了营销策略。在调控的作用下，2011年楼市普遍被认为是“刚需”走强的一年，因而以万科和万达部分商业类住宅为代表的开发商将获得巨大优势。购房者在市场调整的背景之下，对于品牌开发商的产品更加青睐。温州大学房地产研究所研究员向洋表示，在这样的市场背景下，大品牌企业的产品意味着更高的安全性，所以在市场不好的时候，份额向大开发商倾斜已是必然。
●产品
六成以上预推房源集中在60~130平方米
据朗兆市场调研预计，在这批欲上市新盘中，60~130平方米产品占总量的六成以上，而这一面积范围普遍受到“刚需”群体的喜爱。
从目前几个发展区大盘的规划来看，万科龙湾项目兼有排屋和90平方米以下户型，其中刚需比较感兴趣的90平方米以下户型占比不低。同时，万达龙湾项目预计也有一部分90平方米以下的商业性住宅，适合“刚需”过渡或投资，已经开放的瓯北铂金公馆主力户型也集中在120~140平方米，单价相对合理。总价不高，性价比颇高是该类房企产品的主要特点。
