紧抓宏观调控 中国房价泡沫破裂利大于弊

　　如果宏观调控持续下去，房地产市场销售遭遇“寒冬”仍然继续，房地产开发商资金链断裂的危险进一步加剧，那么，房地产价格泡沫很可能在今年破裂。我们应该有所准备。

　　如果房地产价格泡沫破裂，首当其冲的就是信托行业，因为中国银行早已收紧了对房地产行业的贷款，信托已经成为很多房地产公司的主要资金来源。根据用益信托工作室发布的信托报告，房地产信托在资金规模上的占比已经达到整个信托资金的65.86%。大型房企已经严重依赖信托的资金。

　　房地产信托的平均融资成本在20%左右，比银行贷款利率要高很多。一旦房企资金链断裂，房地产金融风险首先就蔓延到信托行业。如果房地产商的资金链更加严峻，这类产品的收益率还会继续走高，风险就更大了。目前很多信托公司的产品都出现过融资方到期还不了款的情况，而且不少都是房地产信托，只是信托公司有能力用自有资金先兜底了而已。目前这类产品的风险在积聚。

　　如果房地产泡沫破裂，中国的地价必然下降。以日本为例，日本目前六大都市住宅用地价格为最高点时的36%，而商业用地价格更是最高点1985年的16%。

　　土地出让收入是地方政府主要的财政收入来源，随着土地价格“节节攀高”，地方融资平台得以兴修大量基础设施，从而有力推动中国经济增长。

　　地方政府融资平台贷款大多为中长期贷款。通过全国信贷登记系统监测，一些地方性融资平台的负债率达到94%，有的地方甚至高达400%，而国际上平均为80%～120%。去年全年9.59万的新增贷款有40%流入地方政府的融资平台。

　　地方政府的举债规模，从2008年年初的1.7亿膨胀到去年底的6万亿左右，地方政府债务危机的风险陡增。房价将是这类贷款质量最大的影响因素。楼市价格泡沫的破裂，无疑会导致地方融资平台出现问题，那将直接影响银行，出现银行坏账的增加。

　　房地产泡沫如果破裂，地产股价格必然下跌，从而导致整体的股价下跌。当年日本经济经历的是房价破灭和股价破灭的同时冲击。股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担。

　　地价和股价下跌将使企业承受巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。以日本为例，1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5%，以那次房地产泡沫破裂为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。

　　房价泡沫的影响从来就不局限于行业自身，其对经济的冲击也主要来自于其带来的连锁反应。