杭州：五大事件折射楼市深刻变局

　　1月27日，史上最严厉的调控措施“新国八条”出台；2月28日，杭州细则紧随其后落地，开启了杭州楼市既限购又限贷的“双限”时代；加上紧锣密鼓的加息……在被称为史上最严厉调控政策的笼罩之下，2011年的杭州楼市，复杂而充满变数。

　　统计数据显示，2011年上半年，杭州主城区新房成交11031套，业内人士称，这是史上杭州楼市交出的最惨淡的上半年报——成交房源数创下近5年新低。

　　存量房创下近两年新高、商业地产热销抬头、新楼盘低价入市……不少热点区域板块房价呈现倒退，不过，购房者却似乎仍在徘徊、等待。

　　3月16日，位于钱江新城核心区的滨江·城市之星推出CBD5号楼共计154套房源，户型为280-300平方米左右的精装修酒店式公寓，50年产权，均价33600元/平方米。一反当时楼盘平静、成交清淡的状况，城市之星5#楼开盘当天就预订了近8成，成为今年调控之后，第一个引起市场热购的项目。

　　事实上，城市之星的热销，不是偶然的。就在“新国八条”出台后不久，众多机构和专家就纷纷预测，商业地产或将迎来真正的春天。而随着“限购”细则的出台，这种预测一步步被证实：以酒店式公寓、商铺和写字楼为代表的商业地产，大有异军突起之势。截至7月12日，根据杭州市透明售房网公布的数据，滨江城市之星5号楼仅剩可售房源3套，而该楼盘在4月中旬加推的6号楼，也仅剩5套可售诚房源。

　　“我们的定价还是比较合理，”回想起当时的决策，滨江集团策划总监陈国灵说，“相对于周边住宅二手房价格很多已经过5万元的情形，城市之星虽然是酒店式公寓，但我们最后出来的33000元/平方米的定价，还是有比较明显的优势。当然，不限购、不限贷的商业地产物业也是很重要的因素。”

　　“限购”之后，城市之星的热销，实际是理性定价策略之下，不受限购政策制约的商业地产市场打开的一个缩影。根据统计数据显示，今年上半年成交前十位的项目中，有四个是商业地产项目，而其中，下沙的保利湾天地更是以近400套的成交总量位居排行榜首位。

　　自从2月份调控细则落地之后，业内人士就开始期待今年5月份的杭州春季人居展，“那会成为上半年楼市的风向标”。

　　5月13日，人居展如约在杭州和平国际会展中心和浙江世贸展览中心拉开帷幕，4天时间里，共有95家房企、11家中介公司参展，展位数达2500个。不过，这届人居展上交出的成绩单并不理想——展会期间，共有31万人次观展，成交商品房源261套，其中住宅203套。观展人数和成交房源套数均为近5年来倒数第二。

　　从本届人居展展会现场看，首次置业的年轻人和为子女购房等刚性需求人数明显增加，而除了展会的第三天有一支温州购房团前来观展外，温州、台州等外地投资客的身影已经比较少见。

　　“来看的人很多，其中明确要买房的刚需占了多数。”展会期间，德信集团相关负责人告诉记者，“可是刚需都不忙于下单，纵然可选房源很多，但多数人群都抱着‘试试看’、‘抄个底’的心态，价格是否合适，甚至说价格有没有往下走一个台阶，才是不少购房者关心的根本。”

　　实际上，类似“看看”、“抄底”的心态，在过去半年，一直在购房者心中时隐时现。“我一直鼓励购房者，有合适的房子、价格可以接受，就可以下单买，”双赢机构总经理章惠芳曾对记者说，“但是，实际情况是，越是刚需，考虑得就越多。”

　　6月9日，中海·紫藤苑一次性推出最后500套房源，精装修改毛坯出售，直减2000元/平方米：这批房源折后起价为13000元/平方米，均价15000元/平方米。不过，不少业内人士坦言，这就是开发商的变相降价。“对于90平方米的房子来说，2000元/平方米的精装标准意味着18万元的支出。而改毛坯之后，总价降低、首付减少，对于刚需购房客来说，这会直接影响他们是否能买得起房。”

　　实际上，紫藤苑精装修改毛坯、降价出售之后，跟进的项目着实不少：比如同在三墩的近邻盘金地·自在城：6月20日，金地·自在城CROSS公寓正式开盘，折后均价只有17670-18600元/平方米，这个价格与2009年12月的售价持平；6月25日，转塘板块高尔夫艺墅东区小户型首开，为了更好地迎合购房者得需求，原定全部精装的东区也改推部分毛坯房，起价只有18900元/平方米，不少购房者表示这个价格实在“意料之外”……

　　“五六月之后，开发商或者迫于市场、或者迫于自身资金压力，对调控的分量感知越来越强，”双赢机构总经理章惠芳说，“起初，可能还会由于种种原因保持姿态，但是越到后面，价格战必然越激烈。原来还是‘春秋’时期，大家伙都温和着来，但是慢慢的，就要转入争夺激烈的‘战国’了。”

　　根据杭州市的楼市调控细则规定：在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。规定一出，很多人只能“望房兴叹”。

　　于是，为了重新获得购房资格，楼市出现了种种怪相：夫妻双方办理假离婚，使一方获得购房资格，买房之后再复婚。事实上，这也一度是很多二手中介为购房者想的办法。“离婚之后，买房就算首套，对于‘限购’、‘限贷’来说，这是个办法。”多家中介公司经纪人表示。而此前，曾有一房产网站推出一个“为买房子假离婚,你愿意吗”的网络调查问卷，结果竟有高达64%的网友表示“可以试一试”。

　　除了假离婚外，为外地购房者补交纳税、社保并开具证明以使其具备购房资格，也已经成为“公开的秘密”。五六月间，临平一楼盘开盘，记者以外地购房者的身份询问如何才能买房，置业顾问表示“必须提供相关纳税证明”，“没有怎么办？”“可以补交啊。现在很多公司都可以做的。”置业顾问如是说。

　　“杭州本身就是一个旅游城市、省会城市，投资的除外，真正希望能在杭州安家落户的人也有很多，当购房者明确表示购房意向了，开发商当然也乐意成全啊。”一位不愿意透露姓名的业内人士如是说。

　　新开楼盘房源拥挤入市，去化速度却一再放缓——于是，杭州可售房源的数量，一再创高。

　　根据杭州市透明售房网数据显示，截至7月12日18时，杭州主城区可售房源达29619套，算上余杭和萧山的话，这个数字就飙升至54527套。这个数字已经是近两年来的新高。这个数字折射出的，是开发商大笔的未回笼资金，是可售房源集中区域的卖方竞争。

　　在这近5.5万套其中，余杭区可售房源最多，有近20000套。实际上，无论是从价格，还是从房源数，余杭区已经成为聚焦刚需购房者目光最多的区域。可售房源、新开楼盘……余杭先刮降价风，也不足为怪了。

　　那么，5.5万套究竟是什么概念呢？根据相关数据显示，今年1-5月份，杭州市的月均商品房成交为3639套，那么，光5.5万套存量房就要卖15个月！

　　“下半年市场还是比较严峻的。”章惠芳坦言，“存量房的数字会对购房者的心里预期产生很大的影响。尤其是几个供应量集中的板块，比如余杭、下沙等地，房价下降的空间和可能性会更大。”不过，章惠芳也表示，全面价格的状况可能性不大。“除了价格之外，开发商可能会越来越多的考虑一些促进销售的组合拳。”