对于一个市场而言，年终，是一个总结的日子；年中，是一个边总结边调整的日子。至于楼市，每年的行情都是不可复制的，每年面对的都是不同的问题，需要调整的也是不同的方面。
2011年上半年，杭州楼市面临的问题汇总起来，最为突出的即是主城区商品房和二手房成交量均创下了5年内的新低，下半年的供应量也将达到一个历史的高位，以及上半年开发商消极拿地，主城区卖地总金额同样创下了5年内的新低。
拿地的“新低”、存量的“高位”，这是7月6日住在杭州网举行的“2011年杭州楼市半年报暨下半年市场供应量预测”会议揭示的上半年楼市的主要难题，也是下半年开发商作出调整的主要出发点。
同时，这也为下半年的楼市带来了两个较大的挑战：一，政策“双限”和库存量增大的压力下，开发商如何破解购房者的不给力？二，土地市场如果持续低迷，将会带来怎么样的恶性循环？ 挑战一：“双限”下，开发商如何去库存化？
截止6月30日，住在杭州网数据显示，杭州2011年主城区商品房成交11031套，二手房成交7268套，数据均低于全球性经济危机下的2008年以及宏观调控突然袭来的2010年，这也均创下了5年内上半年成交量新低。
上半年商品房的销售萎靡，导致了杭州在售楼盘剩余体量的激增。下半年，杭州在售楼盘的剩余体量将达到1695.52万方，这是一个巨大的数字。其中主城区在售楼盘为65个，剩余体量接近预售楼盘的总体量；更夸张的是，萧山和余杭区的在售楼盘剩余体量都远超预售楼盘体量，甚至余杭区在售楼盘剩余体量是预售体量的3倍左右。
2009年是土地的供应大年，进入2011年，当年的出让土地集中在今年变为楼盘供应。据住在杭州网数据显示，下半年预售楼盘的体量将达到1155.84万方，其中主城区的预售体量将达到724.2万方，这说明今年是一个典型的楼盘“供应年”。
销售萎靡，供应增加，无疑会推高库存量。住在杭州网数据显示，截止6月30日，杭州(含萧山、余杭)库存53454套，其中住宅37375套。主城区库存29371套，其中住宅18065套，这刷新了两年来库存最高纪录，自07年以来，主城区住宅最高纪录为09年1月3日的21438套，现在距离历史最高点仅差3373套。
于是，下半年开发商的核心工作无疑是去库存量。这包括两个情况，一种是新开楼盘如何消化新增供应，一种是正在销售的老盘如何挽留意象客户。
上半年，出现了几家去化率不错的楼盘，比如精装改毛坯销售的中海紫藤苑，理性定价的金都夏宫，拉低下沙价格体系的中外公寓等，这些都是值得学习的案例。
在半年会上，多家开发商关于如何去库存进行了互动。滨江房产销售部经理以金色黎明举例阐述滨江仍将以坚持高性价比作为突破口；万科南都营销总经理艾飞表示会在不同的节点推出最合适的产品；杭州中海助理总经理曾毅以寰宇天下为例，讲述该盘将面积、价格跨度拉长，将卖点分开：一线江景或是高性价比；德信中外公寓营销副总杜盛谈到该盘首日98%的预定率时称，理性定价带来高性价比，并承诺不会因为价格低而降低品质；浙江保利营销经理傅小君称，旗下的商业地产湾天地因为政策的限制，专门针对外地市场做出新措施；除了从定价和推盘节奏上下功夫外，欣盛东方福坻企划经理吴剑楠称，该盘在户型的创新上下了大工夫，推出了客户认知度较高的“三叠双墅”户型。
记者观点：对于开发商而言，楼盘销售和古代庄稼人种田有着共同点，即都是“靠天吃饭”。庄稼人的“天”指的是阴晴雨雪，而开发商的“天”，指的则是国家的宏观调控政策。
对于开发商而言，目前的“天”是乌云密布，“限贷”、“限购”和“加息”如同三座大山压在肩头。“限购”的严厉程度已经无以复加，“限贷”和“加息”仍旧有继续严禁的趋势。
最近又有消息传出，某国有银行继续调整首付的成数和按揭利率，这被视为下半年房贷收紧的一个信号。
7月7日起，中国人民银行将金融机构人民币存贷款基准利率上调0.25个点，这是今年的第7次上调，强烈信号显示，金融机构已经进入频繁的加息通道。
如果下半年，政策的“天”不“放晴”，购房者需求的“地”仍旧存在，开发商将会有哪些动作：新开楼盘理性定价？在售老盘明折暗扣？将售项目延迟面世？
毫无疑问的是，除非政策放松，下半年开发商的动作将会围绕一个核心问题，就是如何去库存化？
