在限购令中，温州楼市磕磕碰碰地走完上半年。明天开始，就是下半年行情的起点了，今天《我的家》联合三角洲地产、平安易居推出的“房产半月谈”栏目就来聊聊下半年温州楼市的动向，大家也可以通过微博(http://weibo.com/1470418767)与我们互动，谈谈自己对下半年楼市的看法。
2011年的楼市刚刚走完了上半场。
回顾半年来温州市区的楼市，大概可以用“乏善可陈”来形容：一级市场，市政府及相关职能部门制订的土地出让计划相比往年具有难以比拟的充裕性，买方市场的应对却是“炮声寥寥”，前后好几次的土地招投标都遭遇了冷场；二级市场，虽然有一个精英公寓开盘获得了满堂红，更多的楼盘却在充满观望的氛围中按兵不动，静观风向；三级市场，不少投资者掂量再三之后纷纷挂牌出让手头多余的房源，讨价还价的筹码正在日益向买方倾斜，但成交量的起伏和滑坡却让许多中介机构深切感觉到寒流的存在。
楼市宏观调控的力度和效果，相比最近几年达到了一个新的层级。很多业内人士将本轮楼市的表现与2008年的同期进行对比，并期待着政府能够像2008年下半年一样出手“救市”或“托市”，这大概也是很多业内人士包括开发商、投资者观望心态产生的根源。尽管当前国内有个别城市出于地方利益力图对中央调控意志进行试探，但中央政府及相关主管部门有关楼市调控的口径却始终有紧无松。因此，我们认为，对于楼市而言，2008年的外在环境已无从复制，楼市的健康发展还是要在根本上回归理性之路，顺应和谐之道。
在上述的认识前提下，我们再来分析和展望今年下半场温州楼市的走向。
一级市场：温州历年来都在渴求加大土地供应力度，今年全年温州市区的土地供应计划是1700多亩，上半年已完成的比例无疑太低，下半年即使难以完成全部计划，但可供土地的存量也将大为改善明年及将来的土地市场预期。由于现有的银根政策，不少开发商手头资金趋紧，因而拿地的积极性大为减低，但也使得开发商拿地趋于理性。一方面，地价的控制将从源头上有利于改善房价的构成；另一方面，我市逐年放宽的土地供应计划也可以大大增加未来的房源，房源供应量的保证也可以使得房价逐步回归到稳定和合理的水平。
二级市场：上半年精英公寓的“售罄”在今年可能是“个案”，但却显示出一个楼盘在市场需求空当的把握、总价的控制等方面对于刚需市场的强大吸引力。据我们初步估计，下半年符合上市条件或有开盘意向的市区新盘有10来个，能够形成60万平方米以上的供应，还有几个次新盘有10万平方米左右的供应。但仔细分析一下这些楼盘的潜在供应，却是普遍以大户型产品为主力，与一般刚需的购买能力相去甚远。在投资性客户不断退市、改善性客户很多受限于购房资格的市场环境下，如果这些楼盘同场比拼，“营销战”将会比较激烈，最好的营销招数也许是看谁肯向客户“让利”。
三级市场：对于许多投资者、投机者来说，楼市的调控和预期让他们炒作和持有多余房源的风险和成本正在日益加大。上半年，市区二手房市场可售房源迅速增加，而刚需购房者却纷纷选择租房过渡，除了一些学区房以外，各个板块二手房的价格普遍开始走低，很多都出现了10%左右的议价空间。上半年新盘供应少，二手房市场行情尚且是如此表现，如果下半年新盘供应增多且价格趋稳、趋降，将进一步对二手市场的供应和议价空间施加压力。对于刚需来说，在二手市场购买心仪的房子可能正逢其时。
一个健康的市场，必须时刻关注目标客户的产品需求和购买承受力，并在大致有序的供求平衡中推动市场的不断发展，楼市也是如此，楼市调控的着力点更是如此。下半场的楼市即将开始，让我们期待温州楼市在理性的运行中健康发展。
