产权人死亡购房者如何应对

　　朱女士购买了普陀区的一处房产，付清全部房款后拿到了钥匙并入住了房屋。但就在准备办理产权过户手续时,房东因交通事故意外死亡。因产权人已不存在，买卖合同的履行陷入了僵局。朱女士找到产权人的继承人希望能完成过户手续，但因为继承人如果配合交易的话,不仅过程比较复杂，而且还要产生相当数额的成本，特别是因为房款已结清，办理继承的公证等费用、过户的税费都要继承人额外支付，是件吃力不讨好的事情，所以继承人不愿意配合交易,几次商谈都没有结果。无奈之下朱女士只好向法律工作者咨询，寻找应对和解决办法。

　　但现在有两种观点：一种认为房款已付清并且入住，说明朱女士已经自然成为房屋的产权人，应该进行一个确权诉讼；另一种观点认为，买卖合同尚未履行完毕，应该要求继续履行买卖合同并取得产证。朱女士认为，产权人已死亡，要求继续履行太难了，而直接确认房屋产权比较符合自己的要求。为此请上海邑鼎律师事务所房产律师代为处理。

　　在接到朱女士进行确权诉讼的委托后，根据诉讼经验和相关规定，我所房产律师对朱女士进行了详细的解释。因为买卖合同成立后，出卖人未能履行产权过户义务，实践中买受方，既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的，为此上海高院《关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》表明：买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。为此我们否定了确权诉讼的做法，而选择将房东继承人作为被告要求继续履行买卖合同的诉讼，并最终帮助朱女士解决了这一难题。