上海普通宅地频现“人造豪宅” 调控下恐陷滞销困局

　　由于资金链收紧，部分房地产项目开始降价，并被业内认为三季度可能发生大规模的降价潮。但在上海，降价潮或许难以出现，原因是部分普通商品住宅已被升级为“豪宅”。

　　日前，《每日经济新闻》记者对上海市建设和交通委员会网站中公布的普通商品住宅项目统计，发现80多个项目中有37个项目明确会建5层以内的低层高端产品，其中大部分又以3层的别墅、类别墅产品为主。

　　对此，中原地产研究中心高级研究经理刘渊认为，如果不是因为宏观调控，更多的普通商品住宅将变成“豪宅”。在限购令出台后，以目前的市场购买能力，在普通商品住宅聚集区大规模建造的“豪宅”项目，正面临供应过量后的滞销压力。

　　大量普通住宅升级为“豪宅”的趋势，压缩了购房者可以正常买到的普通商品房的房源供应量。据21世纪不动产的统计，过去一年中，上海2.5万元/平方米以下的普通住宅需求占到市场总需求的81%以上。而搜房网统计的数据显示，今年前5月，上海2.5万元/平方米以下的普通商品住宅供应，仅占在售新盘总量(包括别墅)的67%。

　　“豪宅”抢占普通住宅开发空间

　　在很多人眼中，要将普通住宅变成“豪宅”有些不可思议。瑞安房地产[3.40 -0.29%]董事总经理李进港表示，商场、写字楼和豪宅的开发，不仅需要开发商有足够强的产品营造能力，也要依托区域的地段优势。然而，上海部分房地产开发商并不理会豪宅开发所需的地理位置要求，争先恐后在上海各个区域开发豪宅产品。

　　宝山罗店是上海的大型居住区之一，同时规划建设了大量的经济适用房。该地区出售的商品房单价多为2万多元/平方米，一套房源的总价多在300万元以内。但在这样一个面向中低收入人群的板块，同样有开发商计划开发“豪宅”。

　　豆丁网曾上传过一份房地产机构给远洋地产[3.86 -0.52%]上海项目设计的营销方案。根据该方案，这家房地产营销机构建议从未开发过豪宅的远洋地产建造豪宅产品，要远洋“更新豪宅标准，超越原有豪宅规范”，在从来没有开发、销售过豪宅，周边产品主要以普通商品住宅为主的宝山罗店开发高端的豪宅产品。

　　但要在宝山罗店开发豪宅，显然存在目标认知度低的缺点，上述机构也承认这是在罗店开发豪宅的障碍。该机构认为克服该障碍的办法，是对北区的高收入群体大力推荐独栋产品，并认为以他们的购买力，独栋产品可以定出很高的价格。

　　远洋地产是否接纳了上述机构的营销建议不得而知。不过，远洋地产上海分公司的一名内部人士在自己的微博上打出“上海‘远洋博堡’美兰湖高尔夫球场旁大独栋原汁原味欧式城堡，600平方米～1200平方米5000万起”的广告语。

　　《每日经济新闻》记者采访了远洋地产上海公司相关人士，后者确认该项目将有600平方米以上的独栋别墅销售，只是目前售价并未确定。尽管上述人士否认了该项目将以“豪宅”定位，称“只是广告宣传”，但按上述600平方米～1200平方米一栋别墅的规划建设方案，意味着项目的定位可能并不低。

　　据上海市建设和交通委员会的信息，在上海新建项目中，普通商品住宅开发空间被高端项目侵占的现象时有发生。去年开工的37个可能开发高端项目产品中，有接近30个位于外环外的上海大型居住基地内，而这些大型居住基地原本主要开发的是面向大部分人的普通商品住宅和经济适用房。