来自华燕市场研究中心的数据显示，3月1日-13日，全市成交单价超过4万元/平方米以上的住宅(公寓和别墅)已有60套，这一数据即将超过2月全市累计成交的68套。事实上，2月27日至今，仁恒怡庭二期开盘已售出近35套，受交易备案的延迟，这也预示着3月豪宅市场整体交易量应将远超2月。这一方面由于随着传统旺季的临近，开发商推盘节奏加快，另一方面也或许意味着富豪们对政策效应正在逐步消化。如此一来，也让《新民楼市》顿生好奇，在史无前例的调控高压下，谁还在买豪宅？
本地高端客入市 呈显著上升趋势“最近预定我们房子的大多为私营企业主。”中科大学村64阶营销总监王士章告诉笔者。该项预计3月底开盘，而目前已经有30套房源被预定，几乎占到总推盘量的一半。“昨天(3月13日)还有来自温州的客户一下子定了4套。”王士章笑言。根据他的说法，目前客户中外地客户和本地客户比例基本相同，其中4成选择一次性付款。这也意味着其他6成客户为刚需或者首次改善型置业。
“目前4-6万的高端个案成交客源中首次改善型置业的比例约占25-30%左右，而成交的客户中绝大多数都是属于这部分人群”。新聚仁机构品牌拓展部总经理沙立松表示：“选择在这个时间段出手，可能也是担心限购令在未来一旦松动的话，高端物业价格会再一次大幅拉升，在对于居住需求有明确要求的前提下，多数客户会在这个时间点出手。”
此外，根据汉宇地产的数据显示：近期接盘高端物业的买家上海本地人士明显增加，从过去的不到两成增长到4成左右，其它外省市的分布比较分散，但以江浙一带居多。
DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏认为：高端人群一般对于通胀预期、人民币升值、境内外利率差、境内高端投资渠道的单一等市场因素更为敏感，因此短期看淡的市场低迷气氛，并没有令其保持观望，拿境内外利率差来说，外资银行的利率一般根据客户的信用资质进行浮动的，高信用的客户将享有更多优惠，五年以上贷款利率，港币在2.7%左右，美金在2.8%到2.9%左右，而央行加息后的五年以上贷款利率已达6%左右，这一因素，与上海经济发展动力、人民币升值环境叠加下，显然就令本市高端物业对境外人士产生较大的吸引力。
豪宅置业实现 更高层次资产配置“作为别墅消费人群的巅峰阶层来自于各行业的翘楚，他们占有着最优质的行业资源，在对居所的选择上自然希望站在城市的中心，城市独栋别墅在限购令时代，被高端圈层看作是自己的第一居所。”业内人士表示，除了外地来沪第一次买房的外地人，许多高端客户是用子女姓名去买房，也有部分客户采用买一卖一的方法。对此，沙立松分析到：“唯持有3套以下的多次改善客户，有可能通过抛售房产，来满足生活改善需求。此类客户在购房心态上对新购物业的舒适度和产品品质将会有更高要求，以终极住所的标准来衡量项目产品，最起码3-5年之内不落伍的终极改善，同时也有足够的房产税承受能力。”
反映在二手房市场，不少客户大多以“卖一买一”的方式来进一步增加财富储存，新买进的房价一般都比卖出的高，这样中高端市场永远是畅通的。基于这样的换房思想，德佑地产最近成交的高端物业比较集中，如陆家嘴板块的财富海景、汇豪天下，静安区的中凯城市之光、国际丽都城，佘山板块的世茂佘山庄园、佘山3号等楼盘，最近都频频成交，且成交标的都在2000万以上。德佑地产别墅部赵巷店分行经理孙伟平介绍，最近成交的大标的客户几乎都是企业法人，选在这个时候来购置高端房产，主要是为了更高层次的资产配置需要，不再单单是居住需求了。
高端公寓成交量价 远高于别墅“对比2月份和3月份成交产品来看，你会发现这些豪宅买家交易选择偏于保守。”中原地产研究总监宋会雍分析到：“第一，公寓产品成为绝对主体，第二，滨江豪宅成为主力军，老城厢、城市新兴板块、外围景观资源及城市副中心板块则相对较少。第三，选择的一定是当前市场上最著名的高端项目。”
资料显示，今年2月沪上单价4万元以上的高端项目，公寓成交34套，别墅24套。而3月过半，公寓项目扶摇直上51套，而别墅只有屈屈9套。具体到成交楼盘，仁恒怡庭以绝对优势成为近期高端住宅的销售冠军，而一向低调的远雄徐汇园也从2月至今有9套成交。如上文所述，滨江豪宅近期的确为市场所高度关注。如华润外滩九里、嘉利浦江公馆、豪景苑、白金湾府邸等一线江景项目均有成交。而长时间占据沪上豪宅人气榜的翠湖天地嘉苑、上海闵行星河湾、嘉里华庭、九龙仓玺园、君御豪庭、中星美华村等也都有大金额的房源售出，不过受调控影响，成交均为个位数。
“其实3月份客群总量比2月份出现了一定的增长，主要是部分有投资倾向的购房者又开始积极寻找理想物业了。宁愿错过、不愿选错的购房行为方式显示出购房者对宏观调控长期性和市场低迷长期的预期。”施宏叡认为：豪宅市场还在不断向好。(地产评论员房蓉)
