利率逼近“红色警戒线” 房地产信托“盛世危言”

　　银行信贷资金的全面收紧，使得信托等融资渠道再次“走俏”，作为房地产开发商重要资金来源的房地产信托产品，也再一次在金融风险调整中“崛起”，重新占据了信托市场的“半壁江山”。本报记者通过走访调查了解，与以往相比，此次房地产信托产品市场的火爆高潮表现在其信托公司融资数量巨大、融资渠道翻新、借贷利率猛高等方面，在信用风险考量上应更加谨慎。

　　5月18日上午10点，本报记者如约来到了位于北京市四环附近的一家信托公司，接打电话的声音在这层写字楼里此起彼伏。

　　“最近很忙，有太多事情要处理，手机电池每天差不多都要打得没电了。”该公司负责人刘建伟(化名)边招呼本报记者坐下边说着话。

　　尽管日前银监会已两次澄清，5月份没有出台房地产信托业务新规的计划，但近期市场上关于房地产信托业务收紧的传闻不断。

　　“虽然只是虚惊一场，可是房地产信托收紧是必然趋势，今后银监会肯定会有大的动作，我们现在虽然还在做信托产品，但已经在逐渐减少，同时我们也在做两手准备。”刘建伟告诉本报记者。

　　今年以来房地产信托行业的“疯狂”，把这个游走于银行和民间借贷之间的“第三者”推到了“风口浪尖”。

　　虽然上有政策，但是持续走高的收益率，让房地产信托公司对这块送到嘴边的“肥肉”欲罢不能，进而铤而走险。

　　“18%。”上周，一家来自于河北的房地产企业找到刘建伟，为了他们公司的别墅及部分商品房开发项目融资1.3亿元，并报出了这个“高利息数字”。该项目五证俱全，即将部分封顶。

　　“18%是年贷款利息，如果是去年上半年，这个数字的确很诱人，而且这个项目能很快包装成一个年收益10%的房地产信托产品推出。但是现在，面对这个数字，极少信托公司愿意接洽这单生意。”刘建伟说。

　　河北企业为何要舍近求远跑到北京融资？刘建伟的解释是，虽然银监会没有明文叫停房地产信托，可是二三线市场的信托公司有些已经停了，主要是没钱，或者不想去冒任何一点点风险。

　　“这家企业也咨询了几个信托公司，他们给出的数字一般都是25%，我们给出的也是25%，这也是没有办法，同行都这么高，我们也不能低，这是业内最基本的游戏规则。”刘建伟说。

　　中国人民银行贷款一年利率为6.31%，而25%只比中央银行的年贷款利率的4倍25.24%少了0.24%。

　　“国家有法律规定，如果借贷利率超过央行年贷款利率的4倍以上，将会受到处罚，所以我们都很紧张，其实大家心里面都有谱，谁都不会触碰‘红色警戒线’，就在它极限值下徘徊。”刘建伟表示。

　　刘建伟告诉本报记者，目前北京的房地产信托公司发行信托产品的以二、三线城市项目居多，且以小型房企为主，一般情况下，房地产信托的收益率在8%到10%之间，再加上渠道费用占比3到4个百分点，和大型开发商的信托融资成本在12%到15%左右相比较，小型开发商的信托融资成本一般在20%左右，有的甚至高达25%以上。

　　“能做多少做多少，我们都是抱着能拿到最高收益为目标，如果真有问题再及时修补，这就是我们信托行业的原则。”刘建伟笑呵呵地说。

　　“今年以来融资的房地产公司非常多，光我们主动拒绝掉的公司差不多有一半，现在长三角一带、一线城市的优质房地产项目成了我们的主要客户，一些小公司、小项目卡得很死，几乎不去碰。”5月19日，一家大型信托公司业务经理周兰(化名)在接受本报记者采访时说。

　　周兰说，过去两三年，都是一些中小房地产企业找上门来，大的开发商很少，今年以来，大的企业比较多，小的企业很少，“需要钱的企业越来越多，企业在市场中的感受是很强烈的，可以接受的融资成本也越来越高。”

　　周兰告诉本报记者：“如果是银行拒绝的客户，我们会进行全面详细的调查了解，不一定给它做融资。”

　　“当然也有一些信托公司，今年基本上不碰房地产信托，主要是观望，对他们来说，风险暗礁是他们要考虑的问题。”周兰表示。

　　房地产信托爆发式增长的繁荣景象下隐藏着巨大风险。

　　周兰所说的“暗礁”是指：“那些不计融资成本、对资金需求十分迫切的企业。这类企业恰恰有着资金面临巨大困难、资质一般、市场风险高等共性，它们的资金链一旦断裂，信托公司将面临产品到期无法兑付的流动性风险，继而可能引发信托公司利益严重受损或者破产的可能。”

　　“已经开展信托产品的公司，则在强调自己的风险控制如何到位、对项目动态的监控以及对房地产开发商现金流向的控制如何严格，我们要对自己负责。”周兰告诉本报记者。

　　某信托公司相关负责人告诉本报记者，监管严格、资金链紧张，与房地产开发商的合作也更加谨慎，要求也更加苛刻。

　　“一方面房地产企业资金需求量巨大，意味着风险也相对较高；另一方面来谈合作计划的开发商络绎不绝，挑选余地很大，自然也要选择资质优秀、口碑良好的企业。”上述某信托公司相关负责人说。

　　用益信托首席分析师李旸表示：“今年前几个月房地产信托发行很多，虽然房地产信托是银监会批准的合法业务，但为了配合宏观政策，不能把其他融资渠道都堵上了，但是这里还打开门户，宏观调控将大打折扣了，再次调控是很有可能的。”