然而，在温州，在“返回地”尚未规划及审批甚至还只是一片空地的情况下，村民们就拿着一个个由村集体盖章的“土地分配计划使用证”也就是建房指标，进入市场交易。因为与商品房之间巨大的差价，以及未来房地产市场的不确定性，包括返回地指标最终“变现”为房屋在时间和质量上的不确定性，都给了返回地指标巨大的价格弹性。
此外，返回地作为村民失地后的保障性用地，在现有的政策法规中，不允许买卖。也就是说，返回地指标的买卖是不合法的，不受法律保障。理论上说，购买者从村民手上购得返回地指标，等到房屋最终建成时，房屋的产权依然会在原村民手上，购买者并不能取得产权。
在杭州，村集体留用地项目基本上是长租代售，产权仍在村集体手上，但毕竟“交易”的是实物。但是，在温州，因为房子并没有建，甚至什么时候建都不知道，所以，返回地指标买卖交易的其实仅仅是一种“资格”，也就是以成本价购买相应面积返回地项目的资格。
然而，就是这样一种没有房屋实物且不受法律保障的返回地指标，对其的炒作，风靡整个温州东部沿海的乐清、瑞安、平阳和苍南，尤以瑞安和乐清两个温州最富裕的县级市为甚。2009年下半年，轰动全国的“温州瑞安全民数百亿资金爆炒地基，房价直逼北京上海”，说的就是炒作返回地指标。而即便在去年和今年宏观调控最严厉的时候，乐清的返回地指标(在乐清叫“平方票”)炒作依然热度爆棚，全民参与，以至出现一张平方票(一纸承诺)一天疯涨7万的“盛况”。
仔细思考就会发现，返回地指标的疯炒，除了在温州，在中国的任何一个地方都不可能出现。我们不妨分析一下返回地指标疯炒的背后，所需要具备的一些条件，和一些文化背景。
第一，最先决的条件，必须参与者信用度极高。因为返回地指标仅仅是村委会盖章的“一张纸”，存在着政策和法律风险，而返回地指标在频繁转手的过程中，也存在着极大的违约风险，如果不是参与各方相互信用度极高，“游戏”根本就不可能持续下去。放眼全国，温州人的民间信用堪称最高。温州人被称为中国的犹太人，诚信度极高，数百万的资金往来，往往一纸借条甚至一个口头承诺，就可搞定，根本不用担心违约。
第二，除了信用度好，炒作还需要巨额的资金作为基础。当然，温州是中国民营经济的翘楚，民资极丰，这个很容易理解。事实上，在温州非常普遍的一个情况是，很多私人老板以手上的企业作为融资平台，向银行贷款，然后用贷来的款炒房，炒返回地指标。
第三，温州的民间金融极为发达，温州的地下钱庄和高利贷行业，冠盖全国，几乎全民参与。而高利贷和地下钱庄在中国存在着法律障碍，只有温州这种民间信用度极高的地方，才可能大规模发展。民间金融发达，意味着融资非常便利，这是返回地指标疯炒的另一个资金基础。从另一方面来说，民间金融的发达，使得金融创新不断涌现。在温州，返回地不像杭州那样直接盖成房子，而是变成一张张流动性非常好的可交易的“纸”，实质上已经是被证券化了。
第四，返回地指标的炒作，如果换在中国其它地方，根本不可能发生。以杭州为例，杭州的村集体留用地从一开始的时候就比较规范，现在更是需要经过招拍挂公开出让，根本不可能出现土地返回给村里，然后被村委会分割分配到每个具体村民手上的情况。
第五，作为中国民营经济的重镇，国内两大经济模式之一“温州模式”(与“苏南模式”并称)，温州历来是改革开放的先行者，是探路者，因此，温州的很多做法，更容易被媒体和上层宽容。很难想象，如果在上海、杭州这样的城市，返回地指标疯炒这样的事情，能够经受住媒体的“监督”。
