北京中关村科技园区内千亩囤地9年溢价远超70倍
近日有媒体报道,一外资企业在中关村科技园区丰台园“囤地”9年,面积超千亩,但此地的开发商却没有受到任何处罚。相反因为长期的“囤地”,该片土地的溢价在4年前就达到了70倍,升值幅度之大确实让人惊叹。而这也再一次把“囤地”的问题摆在了所有人的面前。
更改规划拖延开工时间 开发商的惯用伎俩根据国土部规定,土地闲置满一年但不满两年,需按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;对土地闲置满两年、依法应无偿收回的,将无偿收回,重新安排使用。这本是一条十分严厉的治理开发商“囤地”的措施,但是因为种种原因,真正被征收土地闲置费或被收回的寥寥无几。
而在这种种原因中,主动更改规划则是被开发商们运用最多的一个。因为根据规划部门的工作流程,开发商在提出修改规划申请后,必须经过最少30天的公示,向社会征求意见,而无论最终能否获批,都给了开发商拖延工期的理由。
以中关村科技园区丰台园超千亩的闲置土地为例,2001年,中关村科技园区丰台园因“二期产业基地”征用了丰台六圈村2475亩土地建设总部基地,用于高科技产业。然而,9年间绝大部分变成了写字楼和酒店,但仍有大片土地上面至今荒草丛生。而对于撂荒的原因,丰台园管委会的解释就是因为进行规划调整。
此外,已经登上国土部囤地黑名单的泛海建设,2004年取得的4块土地就是因为三次更改规划以至于直到现在也没有动工。而该公司发布《澄清公告》就称,虽然2004年已取得四块用地的《国有土地使用证》,但因为教育配套、加强土地综合利用等原因,四块地在2005-2010年间,经过了三次规划调整,三次均拿到了新的《规划意见复函》。泛海建设还表示,四地块未能按原计划开工建设主要是因为项目功能、规划调整所致,不存在被政府收回的风险。
而曾经轰动一时的广渠路15号地拖延开工时间的手法则更为典型。面对即将到来的开工大限,以40.6亿元拿下该地的方兴地产申请调整该地块规划,目标包括两项,第一项是高度调整,将原来60米的建控高度调整为80米,将原来80米的建控高度调整为100米;第二项是将绿地和建设用地的位置在绿地面积不变的情况下进行调整。随后尽管北京市规划委员会对上述申请予以否决,但该地块却凭借“因为改规划无法及时开工”的理由,堂而皇之地避开了开工大限。
显然,无论是故意为之还是确有所需,调整规划已经成为开发商将项目延后开工的最合理理由,而这也让国土部管理土地闲置问题的很多规定形同虚设。
更改用地性质与容积率 调整规划成开发商手中王牌除了拖延开工时间换取土地升值外,调整规划的另一大作用则更加受到开发商的青睐。
例如上述提到的丰台园的总部基地项目,该项目当初取得土地均为工业用地性质,但2005年4月18日,国美置业公司以8.05亿元的价格从北京市土地储备中心竞拍获得上述2475亩土地中的179亩,用来建设一个大型的购物中心。显然,用来建设一个大型的购物中心的土地必定是一块商业用地,那么当初以工业用地性质征收的土地是如何转变成商业用地的呢？
显然,又是调整规划起了作用。因为如果以工业用地性质出售,价格会很低。而要实现工业用地到商业用地的转变,只需要规划部门改变规划即可。按照相关规定,买卖双方不可以自行交易改变规划后的土地性质。通常的做法是,由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系,由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储后拍卖。
而经过改变规划等一系列操作后,工业用地价格立即成倍上涨。国美置业拿下该地块的单价为每平方米6750元,而根据当年征地协议显示,丰台园获得六圈村2475亩土地的总价款为15900万元,相当于每平方米96.3元,与6750元有逾70倍的差距。调整规划的获利程度可见一般。
事实上,很多开发商敢于高价拿地的一个原因就在于拿地以后可以进行项目规划的调整。一个开发商不久前就曾告诉记者,他两年高价拿下的一块土地,如果不更改规划,按照拿地的楼面单价,即使该区域房价再上涨30%,也是肯定赔钱的。所以借助调整规划更改容积率就成了他那段时间最为忙绿的事情。而如果不是能调整规划更改项目容积率,他也不会出如此高的价格拿地。
所以,如今的调整规划已经或多或少的成为了开发商囤地套利的“避风港”,而有关部门如果不就相关规划问题做出更具体的要求,相信上述发生的问题在今后还会源源不断的出现,楼市调控的效果也必将有所折扣。
