品牌房企开始争抢商业地产 新机遇考验投资者

　　从购房人到企业，在很长时间以来“金九银十”都没有这样被业界期待，但凡风吹草动便吸引目光。曾在年初就被炒得沸沸扬扬的“商业地产”，如今也在当口成为了市场的焦点。从近期围绕万科的消息便可看出，无论是收购赢嘉中心还是蓝山两栋写字楼将整售，传统的“带头大哥”所引发的关注更体现“后住宅”时代的某种风向。

　　转型下的代表角色

　　“城市化进程要求企业必须考虑商业地产。”早在长阳半岛项目的商业开发被外界关注时，北京万科总经理毛大庆就对记者阐述过这样的观点。在他看来，住宅市场在未来一定时期内将处于“迈山头”状态，商业地产的开发势在必行。

　　同样的观点在2009年还略显谨慎，从“万科并不是绝对不会涉足商业不动产开发”到今年的“必须考虑商业地产”，战略方向其实并未改变。今年以来，万科在商业地产上不乏实质性的动作：4月至5月间，万科在北京、西安、东莞和武汉，全力打造三个体量巨大的商业地产项目以及一个高端商务酒店项目，总投资额达百亿元。在北京，万科今年将启动共计40多万平方米的商业配套设施，这包括万科蓝山G1、G3号楼，以及长阳项目和五号公社等商业部分。

　　尽管长久以来，万科常被人冠以“带头”，但实际上住宅市场领域的成绩并不能代表商业地产的强势，远没有华润、中粮等地产巨头得心应手。此番引起关注，更多是承担市场转型的代表角色，看到了万科的转向也就看到了市场的转向。

　　商业地产动作不断

　　2010年的楼市新政后，国内商业地产将进入新一轮的增长与繁荣期。由于国内住宅市场的投资比重过高，当新国十条一出台，进入住宅市场投资者很快都陷入观望态势，不再进入住宅市场，但这些投资者仍看好房地产市场。在这种情况下，不少资金逆势转投商业地产市场。随着大量资金开始进入商业地产，各地商铺、写字楼等市场开始升温。广州中介统计显示，国十条之后，商铺投资增长较明显。

　　更多的品牌开发商也开始涌向商业地产。除一向只做住宅的行业老大万科则计划将持有商业地产的储备增至20%外。中粮、金地、华润置地、万通、凯德置地、合生创展、雅居乐等品牌房企对商业地产也动作不断。刚刚过去的8月对于房地产企业属于“半年报”时期。承上启下之际，对未来的规划其中亦不乏“商业地产”的味道。

　　远洋半年报显示，因竣工量在时间分布上存在的不均匀性，远洋地产的新增房源将集中在第三、四季度入市。为了应对密集调控时期的市场波动，远洋地产与多数房地产企业一样，对产品线进行了完善和调整，并将加大保障房、商业地产的开发力度。

　　专注于住宅地产开发合生创展将向投资型物业发力，在下半年的计划中除了发展住宅项目，也将大力发展商业地产。合生创展总裁薛虎对媒体表示，目前有220万平方米商业地产储备，正在运作的约有100万平方米。目前合生创展在北京总部成立了商业地产投资管理部门。在未来的五年内，持有型物业收入占公司营业收入的四分之一，是合生创展的战略目标之一。

　　新机遇同样考验投资者

　　在不少专家看来，商业地产升温既与房地产政策的调整与变化有关，也是房地产市场发展到一定阶段的必然产物。在国十条出台之前，在优惠的信贷政策及税收政策推动下，住宅市场得到前所未有的发展与繁荣，商住产品无论是价格还是回报率上都出现了严重倒挂，即住宅的价格往往高于其住宅的产品的价格，从而使得大量的资金都涌入住宅市场。

　　而在新国十条之后，进入住宅市场的信贷条件已经发生较大变化，按照第二套以上住房的规定，其信贷条件与进入商业地产的条件相差无几。就商业地产的性质来看，要相同的信贷条件，当然商业地产风险及投资回报要比住宅投资要好。这就必然让以往住宅市场投资者纷纷转向商业地产，特别是当国十条就是对国内住宅市场投资投机进行严格限制及市场预期改变时，进入住宅市场的投资者会逐渐转向商业地产市场。

　　业内人士指出，为降低政策性的投资风险，不少“弃宅营商”的投资客会进入各种不同的商业地产市场。商业地产的投资不仅回报稳定，而且受政策性的影响小，加上房地产信托基金的发展并参加商业地产的运作，中国城市化成为经济发展之动力，这些都是推动国内商业地产发展的重要因素。但商业地产回报周期长、需求资金大。商业地产在规避开发商单一行业风险的同时，也对企业的专业度，资金、开发能力、物业管理、招商、经营管理等都有更高要求。尽管商业地产将进入新一轮的发展与繁荣期，市场潜在风险同样不小。