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上市房企脱水:借款增六成 负债率70%

2010年09月03日 10:35:51来源:第一财经日报责任编辑:应胜培字体:【大】【中】【小】
简介:

  虽然在上半年,房地产上市公司整体营业收入及净利润均出现了同比增长,但房地产政策的趋紧,也令该行业总体的资产负债率升至67.79%,现金流指标也由正转负。


  东兴证券行业房地产行业分析师郑闵钢在总结房地产半年报时指出,上半年房地产上市公司的最大变化是资金流出加大。虽然房地产上市公司在2009年的每股经营性现金流达到近十年最好状态,但截至6月,房地产上市公司的每股经营性现金流已创近几年同期最大负值。


  借款同比增近六成


  来自Wind资讯的统计,以申万行业分类的135家房地产上市公司,总体资产负债率水平已达67.79%,较上年同期的63.94%上升了近4个百分点,较2009年年底的65.03%也上升了2.76个百分点。


  而从“万保招金”四大上市房企的情况来看,其资产负债率水平也均处于较高水平。其中招商地产(000024.SZ)相对较低,也达61.30%,而保利地产(600048.SH)则高达76.77%,万科A(000002.SZ)和金地集团(600383.SH)的资产负债率也均接近了70%的水平。


  根据郑闵钢在研报中的统计数据,135家上市公司的借款达3317亿元,同比增长56.46%,较2009年底增加了32.06%。其中,长期借款为2487亿元,同比增长76.26%,较2009年底增加了34.86%;短期借款为830亿元,同比增长16.90%,较2009年底增加了24.35%。


  保利地产每股经营现金流-5.10元


  从现金流上看,经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量,截至6月底,房地产上市公司的每股经营性现金流为-0.70 元,为近几年来同期最大负值。


  数据显示,135家上市公司中,除了东方银星(600753.SH)每股经营现金流为0外,只有46家为正数,而其余88家均为负值。与此相对应,在上年同期,每股经营现金流出现负值的上市公司只有43家。


  在每股经营现金流的负值排名中,保利地产更是以-5.10元排名最后,其上年同期这一数据为1.71元。而招商地产、金地集团以及万科A也均出现了较大的负值。


  业内人士表示,按照上市房企目前的资产负债率水平,利率变动对开发商利润冲击很大,杠杆越高利润冲击越大。同时,开发贷40%今年年底到期,开发商面临一定的资金压力。


  郑闵钢也在其研报中预计,今年四季度房地产开发企业的资金将明显趋紧,一方面将迫使企业加大促销力度;另一方面也将大大减弱开发企业提高商品房销售价格的过高期望;接下来的4个月,商品房销售活跃度将加大,销售价格波动也将加大,9、10月份销售价格的变化将对后市有很大的影响。


  再融资暂停


  据Wind资讯统计,上市房企的再融资也几近停顿,今年上半年,除了通过重组转型为房地产企业的两家上市公司外,并无真正的再融资出现。


  而在8月底国泰君安举办的地产行业论坛上,有业内人士指出,房地产企业融资方面,银行贷款仍处于房地产融资的主导地位,平均为60%左右;尽管融资方式开始多样化,但诸多融资渠道受约束也同时增加,企业融资难度和压力在增大。 


  同时,银行信贷向有保有压发展的趋势更加明显。“控制规模,优化结构,防范风险。”该人士指出,目前,个贷向自住靠拢,抑制投机;开发贷向优质企业靠拢,向西部和二、三线城市倾斜。土地储备贷款向财政收入好的地方倾斜。


  对此,很多房企也开始寻找新的融资渠道。世茂股份(600823.SH)证券事务代表俞锋在上述论坛上表示,除了开发贷之外,公司还在尝试信托、买方信贷等新的融资渠道。另外,还在尝试经营性物业贷款,按评估价的70%发放,利率为基准利率,期限为5~10年。


  招商地产财务总监黄培坤则表示,招商地产目前超过80%的有息负债为长期负债,且利率非常低。由于早在去年底公司就判断利率将处于上升的趋势,资金将趋于紧张,因此适时增加了大量的长期贷款,基本均在3~5 年期以上的低利率长债。

 

 

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