11月15日，一则消息让全国购房人为之兴奋——我市个人合作建房项目发起人赵智强委托瑞安正元房开以1.0458亿元成功“拿地”，这意味着全国首个合作建房进入了实质性的操作阶段。消息透露后，一时成为全国各大媒体关注的热点。
人们在为个人合作建房叫好的同时，也不禁担忧其将面对有关方面的“围攻”，同时还要抵御政策和市场变化带来的风险。这种背景下，政策空白下诞生的新生事物，能扛得住吗？
处于风口浪尖的我市个人合作建房能走到最后吗？其还要突破多少不利因素，才能使“革命”成功？这些众多疑问，显然成了人们关注的焦点。为了解开大多数人心中的疑问，本周刊特意通过房产沙龙的形式，对这一新鲜事物今后可能出现的情况给予评析。
疑问1：能否实现较周边房产价格低30%的目标
陈骞认为，根据赵智强的估算，1.0458亿元的土地款，其每平方米楼面价在4100元左右，加上土建成本及税费2400元/平方米，其每平方米成本就达到6500元。以该地块周边的金钻花园(7300元/平方米)、旭阳大厦(6500元/平方米)等楼盘价格为参照，今后即使一、二层商业用房和地下车库可以销售，但出售价格以及地下车库能否卖出去还是个问题，对市场形势估算不能过于乐观。即使上面费用能达到要求，但这些费用还不包括市政配套费、邮电费、消防配套费以及各种税费，如果将受托房开2%的管理费加入，能否比周边房产价格低30%、实现每平方米价格5300元，尚有很大的疑问。
疑问2：瑞安正元房开能否以代建关系出现
王鉴辉表示，房开是受市场营销协会的委托取得了该地块，并不参与销售，是以代建的关系出现。
尹航认为，之前的土地取得，是以开发商的名义出现的，并不是以市场营销协会或者个人合作建房的名义出现，这样以来今后该工程的规划许可证、施工许可证和预售证等众多手续的申请和审批，都将以瑞安正元房开的名义出现，该房开并不是以代建的形式出现，而是以开发的名义出现，所以代建形式目前还不能成立。因此，这就引起了法律关系上的混乱，尤其是今后260位合作出资人在办理产权证的时候，可能遇到法律上的困难。
疑问3：销售主体问题怎么解决
潘元平认为，根据有关政策，楼盘领取预售证后，必须上网公开销售，而根据目前我市个人合作建房的立意，其并不是以房开销售，然后购房者购买这种通常的方式出现，这样，今后要将建好的房子产权变成个人合作建房者的，依目前的政策还行不通。也就是说，存在谁是销售主体的问题。另外，根据瑞安正元房开说法，其为代建，并不参与销售，赵智强表示，其商业用房和地下车位将用来出售，然后将利润返还给合作建房集资者，使购房价下降。但这里有一个问题，市场营销协会并不具备销售资格。
疑问4：集资的合法性问题有待考验
林千多认为，从《刑法》的角度来看，“非法集资”主要涉及到的是“集资诈骗”和“非法吸收公众存款”，这里其性质和特征，不符合以上两种情况，应该不构成以上两种犯罪，但有可能涉嫌违法集资的相关法律问题。根据有关规定，如有200人以上的个人集资，必须要经金融主管部门审批，而这里人数已达260人，显然存在法律风险。另外，根据新的《浙江省物业管理条例》，开发商在物业竣工验收前，要一次性交纳物业建筑安装总造价的2%的保修金，作为物业维修费用保证；这里，该笔钱应由谁付也应当明确，如果今后工程质量出现问题，应该追究谁的责任，也有待明确。
疑问5：购房人资金风险该如何规避
马集旺认为，现在其法律主体是开发商，并不是260位合作者，而这些钱又是合作者出的，如果今后开发商有其他的债务纠纷，就有风险，怎么保证资金安全，是最大的关键。另外，其对目前房价的估计，也有不妥。因为从项目动工到交付，保守估计也要两年，那么在这其中，房价上升和下降都有可能。房价上升一房两卖；房价下降合作者退出等情况都有可能出现，而一旦遇到资金链问题，其后续开发就成问题。如何解决资金以及安全问题，应引起重视。
疑问6：零利润要经受更多政策制约
沈文钧认为，土地是不可再生资源，根据目前温州个人合作建房的本意，其为零利润运营，而这种方式是受国家许多政策制约的。
基本共识
赵智强、叶维坚、林育、王鉴辉等大多数人认为，个人合作建房是一种全新的房地产开发模式，是房产市场的有益补充，不会对房产市场形成冲击，今后也成不了房地产开发主流。这种开发模式，为解决部分中低收入人群住房问题提供了思路。赵智强表示，新生事物的诞生，碰到一些困难都是自然的。此次沙龙为他出谋划策以及今后更好运作此项目，提供了许多宝贵经验和思路，给这个项目成功运作增加了砝码。
