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经济观察报:公开房价成本的政治经济学含义

2006年10月08日 10:04:26来源:经济观察报责任编辑:章魁波字体:【大】【中】【小】
简介:

  9月26日,一份97个楼盘的“房价成本”清单,由江苏省盐城物价局悄然发布。迄今为止,这是从官方渠道公诸于众的第一份房价构成。而仅在此前数日,广东省建设厅以侵犯房地产企业商业秘密为由,否决了人大代表的同样请求。

  谈商业秘密,当然就是谈市场经济,看起来自产自销的房地产当然也就与商品划上了等号。但问题在于,房地产是纯粹的、应由市场规律自发调节的商品吗?之所以这样说,是因为关键之处在于房地产生产资源的配置,并不市场——土地利用一直处于不公开状态,有多少是工业用地,住宅用地供应每年是多少,这些都无从可查。

  如果市场需求很大,而土地利用却由政府一手安排,这从上游就限定了房地产的市场属性的不完整。土地需求大,却多被用于工业而供给住宅偏少,房价焉能不涨?9月初,国土资源部将工业用地权从地方收回,正是对这一倾向的修正。

  也就是说,我们探讨房子问题,并不能以“自由经济”的调节规律简单套用。实际上,这是一个需要有形之手“计划”干预的事情。既然土地支配权在于政府,那么也就有“计划”好附着在土地之上的“公共产品”的责任,中低价、廉租房,当然应由政府整体规划。现在的问题是地方政府的土地收入,不仅不能充足的投放于廉租房的建造,而且如果房价成本完全公开,不只是被公开楼盘价格被限定,整个市场也会由于“木桶效应”而出现“成交休克”,大家都等着便宜楼盘,地价必然骤落,土地财政又何从谈起?江苏公布“房价成本”为何有破釜沉舟之感?实际正是公共住宅问题以及因此带来的诸多不平衡,已无法求解。

  这就牵涉到问题的另一方面,对于“公共产品”的提供,政府自然应当承担主要责任,但对于一个享有垄断资源的行业,当然有承担提供“公共产品”的责任,且不论“公开房价成本”是否恰当,对于房地产企业而言,更重要的是厘清商业责任与公共责任之间的关系。“公开房价成本”的确是破坏了与97个楼盘数年前刚开始生产时形成的契约关系,但因此而带来的对垄断资源行业如何承担公共责任的探究,确实有“快刀斩乱麻”之感。

  有关公共产品与企业之间的关系,早在18世纪末年美国修建公路之初,就是一个敏感问题。投资修路者被称为是“把一个国家没有利用过的资源展示出来,面向市场”。这何尝不像我们现在大幅利用着廉价的土地!第一家私人收费桥公司查尔斯桥,1786年开张,被称为“美国私人企业的最伟大影响”,但在这之后的十年间,美国的私人收费公路建设公司却并非日进斗金,除了收费路段,他们要提供各种各样的免费路段。“入口的位置是立法机关确定的”,那些参与城镇集会、来回于面粉厂和铁匠铺、肩负军队任务以及居住在入口一公里以内的人,获得了免交过路费的权利。不仅如此,收费公路带来的间接收益,“为生产和商业提供了新的运输通道,增加农产品,并促进每一种国内商业”。当时一位观察家称,“资本家可能没有获得3%的年回报,但社会以各种形式,实际得到了15%或者20%的回报。”这几乎是关于公共产品与企业责任关系的最早断述。

  即便宪政体制已然成熟,一些西方国家在处理这个问题时,与两百年前的收费公路问题相比,也并没有什么特别之处。面对焦灼的住房问题,英国财政大臣Gordon Brown公布了到2008年底的预算计划,全英必须额外建造84000套低成本住房,政府已经指定住宅建设者,他们必须承担此项责任。而一个正在实施的政策是“任何超过10套以上的住宅开发计划必须拥有1套低成本住宅”。

  一个折衷的办法,无疑是在商业利益与公共责任之间寻找平衡。而对于这个平衡,政府应承担相当的设计职能。房地产企业在赚取商品房利润之时,应当承担公共住宅的建造责任。与英国不同的是,我们需要建造中低住宅的数量,可能要与他们的比例倒过来,那么前段时间热议的90平方米要占到70%比例之举,其实倒也是社会结构真实状况的反映,要改善的是具体执行办法,而不是因为这个90平米政策的唐突,而否定了其本身透射出的结构失衡的现状。

 

 

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