这一次，我们选择的是个人视角。上世纪90年代早期北海的一位炒地者，见证10多年来我国房地产萌芽和发展的地产商，政策的参与制定者，以及作为社会学家和经济学家的独立观察者，等等。因为不是百科全书式的全景描写，期望寻找中国房地产市场发展史的读者恐怕要失望了，但是，唯其如此，作为个人视角的记录，有可能在感性体验方面接近真实：任何价值判断从来都是基于感性体验之上。
当然，聪明的读者猜对了，我们的初衷并不仅于此。追问宏观调控从哪里来，到哪里去，思考中国房地产业与国民经济的关系，检讨房地产业制度的设计与管理，这是我们的企图——因为，倘若没有良好的制度设计，我们就永远都会是一种在路上的感觉，而且，不唯房地产业如此。
9月，阳光一颗一颗落下来，肌肤有一种灼热感。我们都需要阳光，但不要被阳光灼伤。
“你一定要记住一句话，”方兴说，“北海不仅是泡沫经济博物馆，更是全国房地产市场问题的博物馆，北海的问题囊括了全国房地产市场的所有问题，可是我们还没有给予北海应有的关注和研究。”
“从1994年开始，一直到1997年，开发商从银行弄不到一分钱的贷款。我看到身边的开发商一个一个倒下，真正留下来的没几个。”邹锡昌说，“现在，毕竟开发商仍旧能够拿到地，从银行里贷到款，虽然房地产的利润越来越微薄，但只要你不去做那些一夜致富的梦，你依旧可以留在这个舞台上。”
房地产的失范力量不断积累着、运行着，在规范与制度的掩盖下汹涌潜行。“如果不对在房地产业中出现的社会失范现象加以控制，将引发更大的社会风险”，夏学銮这么认为。
“在我看来，应该把人人都有住房的问题、行业要不要赚钱的问题分开，不能两个问题混在一起谈宏观调控。”中银国际首席经济学家曹远征说，“住房问题是公共目标、社会问题，经济问题是资源的选择问题，两者有自身的逻辑。不能把行业出现的过热行为和住房需求混同在一起。”
坚持自己只是研究微观经济、不宜对宏观经济调控妄下言论的经济学家茅于轼则认为：“解决不了资本的出路问题，什么调控都没有用，因为还是有大量的资本会涌向房地产市场，房价还将继续升高。”
北海背影：逝去的传奇
“北海当年的故事三天三夜都说不完。”方兴(化名)这样开始了他的讲述，语调中充满几许惆怅。
他当年曾亲身经历了北海的炒地热潮，也饱尝了疯狂游戏散场后弥漫在北海上空十多年的迷茫和无奈。他亲眼目睹了一批人一夜暴富，一批人跳楼结束生命，一批人丢下大片土地仓皇出逃。那些他曾经谋面或共事过的董事长、秘书、市长、书记、科长、新闻大腕、作家、律师，如今或远隐，或辞世，或退休，或升迁，或下狱。
所幸方兴只是扮演了滚滚大潮中一朵小浪花的角色，这让他得以全身而退，少许的斩获还保障了他这些年的小康生活。他说，能够在自家的海景房欣赏彩虹、夕阳，以及美丽的银滩，是他现在最大的乐趣。
序曲
北海背靠大西南滇、桂、川、黔，面朝东南亚，两千多年前就是“海上丝绸之路”始发港之一，更是近代中国最早的通商口岸之一。商贾云集、辐辏咿哑，清爽的海风从北部湾吹来了城市的繁华盛景。
不过，到了上世纪80年代初，北海又退化成一座人口仅10万的渔村小城，只有落寞地散落在城中的英、法、德式教堂、领事馆等建筑旧址，折射出少许昔日的辉煌。
上世纪90年代初，“海南热”和“珠海热”的兴起使得北海躁动不安起来。
“珠海热”刚兴起的时候，方兴还在内地一家钢铁公司上班。他清楚地记得那时候甚至出现了非常先进的土地期权模式。周围很多公司都派人去珠海购买土地期权，土地按每平方米设立期权，在无法购买整片土地的前提下，买家可以根据能力购买相应的数量。随后土地像股票一样进入市场，如果地价上涨买家也就跟着赚钱。
嗅觉敏锐的商人们开始纷纷到沿海城市淘金，寻找还没有被开发的处女地，惠州、大连、威海、北海都曾是备选城市。“商家最终选择北海还是因为当年北海那届领导提出了很多先进的思路和政策，加之北海的地理优势，一下就把全国的资金汇集到了北海。”
方兴所说的先进政策也就是当时的北海市委、市政府采取大胆让利的“低门槛”措施，让土地直接进入市场，以土地招商、聚财，允许投资人成片开发和协作开发相结合。坚持不管别人议论，不分经济成分，不问姓“社”姓“资”，一律敞开大门，鼓励发展。北海市政府梦想着在短短的几年里，建成一个人口100万、城区面积100平方公里、工农业总产值100亿的现代化大都市。
1992年5月，方兴放弃了内地国企稳定的工作，追逐着淘金大潮来到北海。
高潮
不到两年的时间，来自全国30个省市的3000家企业、近10万外地人涌入北海，投入的资金高达100多亿元。
当时的通行做法是，企业来到北海首先要去工商部门注册一家公司，然后向政府申请土地用以建设办公楼和厂房，小公司一般也都能申请到20亩左右的地。“但是想要土地的企业太多了，后到的人都担心拿不到地，土地供不应求愈发明显。人们都等不急办理完土地手续，有的土地只有一纸批文就流向了市场，所谓的炒地最后演变成了炒图。”
按正常程序，用地单位向市计委提出立项报告，市政府批准后，市规划局选址(画出蓝红图)，环保、消防等单位签批，然后市规划局出具红线图给市土地局，市土地局按红线图征用土地，收取出让金并出具《土地使用权出让书》。
但在炒地热期间，市规划局把红线图直接交给申请用地单位，用地单位未到市土地局办理《土地使用权出让书》便开始炒卖，甚至在市规划局出具蓝线图后就开始炒。当时北海市皇都宾馆的大堂成了房地产交易所，出入此处者，相互一见面便拿出用地规划图纸，经过一番讨价还价，生意便做完了。
政府推行的开发区模式也不例外地变异为炒地。
那时很多中央部委都在北海成立了开发区，一圈就是几千亩土地。“开发区能产生集团效应，所以政府把土地招商权交给开发区，开发区搭桥批给企业。但是很多开发区并没有能力运作，大致规划后就招商，但是招商来的企业后面还跟着一大批要地的人，于是企业又把项目转手卖给别人，其实也就成了炒地。”
北海土地的价格越炒越高，从1992年初的3～5万元／亩急速攀升，1993年春节前后很多地块超过了100万元／亩。
“当时只觉得到处都是在烧钱，因为现金流量太大，北海建行不得不开设昼夜分理处，这样才勉强满足现金量的需求，这在全国可算是第一家。”
“后来可真是全民炒地，门口卖菜的大妈和政府公务员说的是同一个话题。但那时的投资主体基本上都是国有企业，或是背后有银行或财团支持的个人，他们很容易就从银行贷到钱去批量炒地。”
为了拿到地，各路淘金者也尽显其能，处处都潜藏黑幕。能在一级市场上拿到土地的，自然是和权力圈沾边的人。“北海任何一块地都可能牵扯黑幕，这黑幕纵向能从北海延伸到北京，横向甚至牵扯到内蒙古草原的某家地级银行或企业。土地有限，可是要地的公司却越来越多，注定有的公司可能拿不到地。为了拿到地，送礼、送女人、送装着数万元现金的公文包都很常见。”
当时的北海市市长后来曾对人感叹自己的“苦衷”：“北海市的房地产虚热谁也不能否认，这种虚热的根由就是土地失控。但我有什么办法？批来的条子我能不签字吗？知道这种情况是错误的，但我也没有办法控制。这是中国特色，不是我这个市长能顶得住的。”当时的规划局领导后来也在私下场合透露，他办公室的抽屉塞满了要地的条子，“所有的人官都比我大，谁都得罪不起啊。”
北海的土地就这样几平方公里几平方公里地批出去了。到1994年8月，经市规划局划出红线图的土地已达到154平方公里，北海市18年的用地计划仅两年时间便已用完。
尾声
是泡沫迟早都会破灭，只是所有人都没有想到泡沫破得这么快，北海陷入疯狂的日子并没有持续多久。
至今很多人都认为，正是1993年1月，时任国务院副总理兼央行行长的朱镕基到北海的考察，直接推动了国家实行宏观调控的决心。因为朱镕基回去没多久，金融系统就开始整顿。国家实施银根紧缩政策，北海依靠外来资金发展的目标瞬间成为泡影。
当年4月28日，所有在北海的企业大额资金拆借被冻结，所有参与北海房地产开发的银行被勒令限期收回所有贷款，资金链条突然崩断。地价、房价开始大幅跳水，土地降到8万元一亩都难以出手，降到每平米千元左右的别墅、公寓也乏人问津。
6月24日，中共中央、国务院《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》下发，这就是震撼全国的“十六条”。7月全国信贷规模急剧紧缩，大量资金被抽走，北海400家开发公司自动消失。
不到半年的时间里，北海人去城空，人们都在说着同样的一句话“老板来了，老板又走了。”
“北海炒地热的根源就是国有资金炒地，而非民间资金做楼市。也许也只有这样极端的调控才能给北海热降温，否则国家会面临金融崩溃。但是北海建设才刚启动，很多项目来不及建设就成了烂尾楼，北海到现在也没缓过来。”
在更多的北海人眼里，开发大潮退去之后，北海就像一个被晾在海滩上没娘管的孩子。这一断奶让北海在整个“九五”期间都充满灰色，GDP年均增长率只有5%，远远低于整个国家的经济发展速度。
据方兴介绍，目前北海的房价还在成本价附近徘徊，普通公寓楼1400元左右/平米。好在地价开始回升，位置较好的地块能达到70万/亩了。
“你一定要记住一句话，”方兴说，“北海不仅是泡沫经济博物馆，更是全国房地产市场问题的博物馆，北海的问题囊括了全国房地产市场的所有问题，可是我们还没有给予北海应有的关注和研究。”
