“如果一个企业只追求形象和生存，那么可能只做一线市场就足够了，但同时还要销量、利润和市场占有率的话，那么必须着手精耕细作二、三线市场。”相对于国内大型房产企业的开发思路，曾在市场中有过相当影响力的温商房产资本，目前显然还不能完全理解其中的缘由。而如今，在国家宏观调控政策屡屡出台的情况下，温“姓”房开在全国城市的攻城拔寨，就格外受人关注。
攻占二、三线城市
前几年市区土地投放规模偏小，开发商为了更大发展，纷纷将触角伸向全国各级城市，而这成了大多开发商的不二选择。
据市建设局透露，到今年一季度为止，全市现有房地产开发企业463家，目前在温州有开发项目的企业只有193家，占企业总数的42%，半数以上在本地无经营现状。同样，来自该局的一份资料显示，到去年底，我市本地有70多家房地产开发企业，在全国各级城市开发了100多个项目，累计开发总建筑面积达1000万平方米，而其中大部分在全国的二、三线，甚至是四线城市开发的。资料显示，这些数据并没有包括直接在全国各城市登记和没有在市建设局登记的开发商，如果将这部分数据加进去，以上数据还可能大幅上升。
相关资料也表明，目前像大自然、大发、金迅达、恒达、城开等规模较大的房地产开发企业，都涉足外地市场，并已形成较大的开发规模。如大自然房开在辽宁抚顺累计开发规模已达20多万平方米，而其在江苏昆山更是达到53万平方米。此外，长春、南京、杭州、徐州、桂林、潍坊、苏州等各级城市，都可找到我市开发商的开发足迹。目前，像上述从温州本地走出去的开发商，其开发主要以住宅为主。
同时，一直被各界认为是利润率较高的房地产业，最近几年以来成为各种资金涌入的焦点，出现了外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产的“三外”现象。众多业务和房地产业毫不相干的公司也加入这股潮流中，有的公司甚至将主要业务方向调整为房地产业。像我市的德力西、天正、人民电器、奥康、报喜鸟、康奈等知名企业，也都在最近几年内成立房地产开发公司，进军房产业。而这些企业的主攻方向，大多也放在外地市场，并以二、三线城市居多。
机遇与风险同在
相信大多数人还记得，去年7月份，我市著名电器企业天正集团在南京斥资5.2亿元，拍得有“南京地王”之称的南汽北地块，开发“天正湖滨”商住楼。此消息一出，不管是在电器行业，还是在房地产行业都引起了较大的关注。
天正集团董事长高天乐认为，房地产业将是天正今后“两元发展”其中的“一元”，在南京还将继续开发新的项目，南京也将成为天正发展房地产市场的前沿阵地。据悉，“天正湖滨”用地面积为8.8万平方米，规划建筑面积约15万平方米，其中沿中央路为商业、办公建筑，面积6.2万平方米。根据规划方案，该地块将建成小高层、高层和花园洋房，以及6万余平方米的高档商业和办公楼。
天正集团去年3月份专门成立了天正集团南京置业有限公司，注册资金5000万元。同年4月底又增资到1亿元。如此大手笔进入陌生行业，用高天乐的话来说，就是什么行业合适就进入什么行业，哪个城市合适就进入哪个城市。谈到今后的发展目标，高天乐信心满怀，他在电话中说，5年内，天正集团南京置业有限公司要成为江苏省大型房地产开发企业，10年内要成为国内知名的房地产开发企业。
相对于高天乐的信心与实力，开发商却要面对一个无奈的局面。据权威部门提供的资料显示，由于前两年市区房屋价格和土地价格涨幅过大，大量房开企业纷纷到全国各地进行房地产开发，而其中有不少企业出现亏损、“套牢”、资金链断裂，或资金分散企业无法再发展的尴尬局面。而在银行信贷要求过高的背景下，企业很难从银行借贷到足够的资金，导致少数企业在建项目面临资金危机。而一些开发商由于缺乏对异地市场的了解，利用温州的开发模式涉足，更要面对困局。如我市某企业在西安开发项目，将主力户型设计成160平方米左右，以致5年了还没有销售完等现象也经常发生。
有关人士表示，上述并不是个别现象，这对今后有意进军外地市场的企业，应引起足够重视。
墙外开花墙内也香
实际上，温商资本看好二、三线城市的同时，也看好市区楼市。
目前在福鼎有10万平方米的别墅开发项目，且在苏州等地有储备地块的来自温州的置信房开，其副总王峰认为，目前温商房产资本很少进入一线城市，关键还是实力和开发意识以及运营模式存在缺陷。目前，包括国外、国内资金看好二、三线城市的背景下，接下去才是真正考验温商的时候。怎样解决原来较为局限的温州开发模式、小钱开发大项目观念以及对当地市场不熟悉等关键问题，才是房企今后需要考虑的重点。
在郑州、济南、秦皇岛等其他二线城市，楼价同样普遍每平方米不超过3000元，发展前景十分看好。而在大多数房企选择外地市场的同时，一些对市场有把握力的开发商反而反其道而行之，转战市区楼市。
前几年，温州欣华房开已在苏州成功开发了近50万平方米的项目，并在当地形成了品牌效应。去年，该公司反而在市区市场低迷时，果断进军市区楼市，并成功取得原温大操场地块开发权。到了今年，该地块由于高品质的设计和处于学院路纯居住板块，使该楼盘成了稀缺货，一时吸引了众多关注的目光。
该公司副总陈永锋认为，尽管在许多二、三线城市，当地政府对温商房产资本都很欢迎，经常都是由政府官员亲自出面接待，而且给予的土地价格、税收等条件也较为优惠。但我市独特的市场需求，是哪个城市也无法比拟的。再说市区楼市缺的是高品质的楼盘，如果在这方面做好与市场的对接，销售是没问题的。市场缺什么，你投什么，这样的投资永远是不会错的。
而据有关资料显示，市区土地出让价格从2004年平均中标价高出底价80.05%；2005年平均中标价高出底价11.71%；今年一季度出让地块平均中标价高出底价不到1%。同时，从最近几期市区土地招拍挂中，楼面价每平方米在4000元左右的地块也比比皆是，这相对于前年的每平方米楼面价8000元，甚至9000元的土地成本有明显下降，但一手房市场反而表现出强劲的发展态势。
有关人士表示，在这种背景下，从二、三线城市市场转战市区楼市，对有资金实力的开发商来说无疑是个机遇。
