各种信息显示，新调控政策出台后，各家银行就开始着手制订新形势下的房贷细则，但在十多天的时间里，如何“界定第二套房屋”等传统难题依然困扰着市区各家银行。显然，银行观望房产调控意见，遇到了自住房如何甄别的考验，但从目前来看，各家银行倾向按套数确定。
二套住宅能算自住房？
购买一套住宅算自住，这已无可非议，但购买第二套过渡性的住宅能不能算自住房，甄别就成了难题。
日前，市区吴先生来电咨询说，他目前已有一套住宅位于水心住宅区，房产面积有50多平方米。前几年，由于房价太高，并没有考虑到买房。如今房产经过宏观调控后，已逐步趋于理性，所以想再购买一套住房改善目前的居住环境。日前，他看到了“国六条细则”中要求，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
根据他目前的积蓄，他看中的一套房产正好够20%多，离30%还差很多。但一时那套小面积房产还不能变现，只能在新房购买后，才可将小套的出售。像他目前有两套，但其实有一套只是过渡的，这种情况下，如办理按揭贷款，是算一套住宅还是算两套住宅？
从吴先生的例子，我们不难看出其遇到了“自住房”怎么确定的问题。在国家新的宏观政策出台背景下，自住房又是怎么确定的，其主要依据又是什么呢？
传统难题依然存在
据了解，针对新政，各家银行尽管有了个人征信系统，但普遍认为如何界定“自住房”是难点所在，而且该问题已经困扰银行业多年。而据人行市中心支行有关负责人称，目前除了农信社还没有加入到个人征信系统外，其他银行都已加入到该系统。目前该系统已于年初正式开始运行。
有银行业人士表示，新政来对自住房的规定，现在看来，这个概念比较含糊，每个人在购房问题上，实际主要是以家庭为考虑单位的，但登记、按揭时，绝大多数只体现个人的相关情况。如果，某人已经有房屋后，再通过其配偶或家庭其他成员，利用他们的身份来按揭，这是比较难以甄别的。
目前，农行市分行等对此判断的方法是通过贷款者有无日常水电费和物业管理费为准，来综合确定是否为自住。尽管该方法可以在发放按揭后，以事后监管的形式甄别出部分炒家。但难以在事前预防，对新盘贷款难以控制。
而对于像上述例子中吴先生所碰到的情况，中行鹿城支行副行长刘晓波认为，在央行还没有出台更具可操作性的细则时，目前更多的只能靠职业判断来确定。最基本的方法是通过人行市中心支行的个人征信系统，可以看出申请贷款人到底有多少套房产。一般情况下，如是两套的，有些是给自己父母居住的，有些是改善居住、过渡性质的，通常会被确定为自住性质，但如果有第3、第4套，通常会被认为是投资。
市场份额成为关键
从市区各银行反馈的情况来看，在没有出台新的实施细则下，如申请按揭贷款的，目前市区各家银行基本上还执行前段时间的2成首付。
有业内人士表示，从今年前5个月各家银行数据来看，原来选择贷款首付三成的客户本来就占有一定比例。对自住住房且套型建筑面积90平方米以上的贷款，提高首付后，并没有造成很大的影响。
而实施新政后，各家银行普遍担心房贷市场份额会出现一定的变化。
某银行个人信贷部的负责人表示，早在2005年调控的时候，该行对我市开始实施三成首付政策，但效果并不好，市场份额降得非常快。而从今年3月份开始，市区各家银行纷纷推出更优惠的措施，其中的亮点就是降低首付款比例。但现在各家银行普遍受到新政的影响，各个主管部门的要求也非常严，所以这种市场份额的变化短期还不会体现出来，但长期就很难预测了。“自住房”、“套型建筑面积”这两个概念相对存在活动余地，如果市场竞争激烈的话，肯定有银行会放宽尺度。
