温州房开规模偏小、开发实力偏弱等现象，常被称为温州楼市后续发展的硬伤。新形势下，国家对开发商开发的自有资金又进一步予以加强。在这种背景下，房开今后怎样破局闯关、做大做强，成了楼市的又一关注点。
真实差距不容忽视
温州房开资金普遍不足、规模偏小，且半数以上在本地无经营的现状，如今又成焦点。
据市建设局透露，到今年一季度为止，全市现有房地产开发企业463家，其中一级5家，二级58家，三级365家(包括暂定资质)，四级24家，项目资质11家，累计注册资本为86.75亿元。而目前在温州有开发项目的企业只有193家，占企业总数的42%。
新形势下，温州房开规模偏小，同时也出现房开观望的趋势。据统计，2004年市区出让土地平均每个项目参加招拍挂企业为9.8个，2005年参加企业就下降至2.2个，而到了今年一季度，参加招拍挂的企业则更少。
同时，不少房开由于资金分散或资金链断裂无法参与土地招投标，只能靠联合的形式参与开发项目。如江滨路某地块出让只有1.418亿元地价款，也要三家房开联合筹资投标。而在今年前5个月中，像上述这种现象，也同时出现在其他一些地块出让中。
而与此相反的是，在国家宏观调控再次出台后，国内一些大的开发企业却在大步地向前推进。
有报道显示，像深圳万科、首创、富力等国内知名房地产商面对银根收紧的形势，并没有表现出犹豫和观望，反而一方面在国内加紧并购；另一方面积极和外资“联姻”购买土地，化解企业资金压力，表现出少有的积极性。
显然，新一轮房地产宏观调控将使房地产开发企业的核心竞争力提上议事日程，技术和资本成为房地产企业能否生存的两大要素。
后市危机隐患显现
根据九部委的实施细则，今后项目资本金比例达不到35%的房地产企业将无法从商业银行获得贷款；开发商闲置土地超过一年的，从高缴纳土地闲置费，两年则被无偿收回土地使用权，这使得房地产开发企业的资金周转能力和速度的重要性凸显。
置信房开副总王峰认为，从最近几期市区土地招拍挂中，只有少数企业参与，这说明了大部分开发商处于观望中。从目前的各种迹象看，除非是小地块，大地块温州开发商已基本吃不消，如天盛地块投资资金达35亿-40亿元，只能向外地招商。房开选择“按兵不动”，或者选择小投入，已显现出房开目前的窘境和无奈。诚然，部分房开已面临资金链问题。
据银行人士介绍，温州以往的房地产开发商赚钱较为容易，就资金募集来说，通过施工方垫资、消费者购房预付款和银行贷款等，房地产开发商凭借少量的自有资金，就能操作一个项目，根本不用担心开发资金。而其中定金和预付款占到企业资金的65%以上，有的甚至更多。但目前温州商品房预售和销售成交量下降，企业无法从市场回笼足够的资金，同时，有些开发商在外地投资项目套牢和资金回笼慢，再加上银行对贷款政策的加紧，企业已很难从银行借贷到足够的资金，导致少数企业在建项目面临资金危机。
房地产开发企业对银行贷款的依赖程度可见一斑。目前，温州开发商对房产信托又不怎么看好的情况下，怎么改变房地产融资渠道的单一和滞后，使房开做大，就成了关键。
中国人民银行市中心支行货币信贷管理处有关负责人认为，在目前还没有很好的融资渠道的情况下，眼下房地产融资渠道的社会化、多元化创新已经显得至关重要和尤为紧迫，而这无论是对于稳定房价以及整个房地产行业的持续健康发展，还是对于降低银行金融风险、缓解开发企业的资金压力、提高开发企业抗拒风险的能力，使企业做大做强，都具有极为重要的现实意义。
做大背后的困难
“自2000年以来，温州市区土地投放量一直呈逐年下降趋势，每年用于房地产开发的土地不足500亩。如2003年市区地块招拍挂土地面积443亩，2004年291亩，2005年14次出让土地面积350亩不到。近年来，市区土地投放规模偏少，也是房开规模偏小的主要原因。”朗兆房产董事长叶维坚如是指出了出让土地规模与房开现状的关系。
叶认为，前些年房开入市门槛低、预售政策和民间资金，帮了很多房开的忙。而如今，国家政策突变，还依然参照原来的操作模式已基本不可能，这种情况下，最为紧迫的是找到合适的发展模式。
资金方面近期没可能有很大突破的情况下，那么房开之间的兼并，能否在温州行得通呢？
“目前，房开之间的合作，主要还停留在资金资源的综合利用、项目合作上，并没有在品牌方面做到更多地整合，也没有出现‘大鱼吃小鱼’的现象。这说明温州开发商还没有高度的品牌意识和经营能力，而这种超前意识是温州开发商所缺乏的。”市建设局有关负责人指出了其中的缘由。
同时，也有业内人士认为，大部分开发商宁愿做鸡头，也不愿做凤尾的思想，也给企业之间的兼并造成了困难。
相对于以上，中国地产金融及商业地产评论家朱凌波在接受记者电话采访时却认为，从严格意义上来说，目前国内房开之间的兼并，大多数是高利润驱使和股权的重新组合，并不是品牌、团队管理、产品开发等高层次的结合，大多还停留在项目间的合作。
朱认为，在原来有2000万元就能做1亿元项目，有1亿元能做2亿元的项目，有2亿元就能做10多亿元项目的杠杆发展模式，已成为过去。根据目前的市场判断，房开只有在金融、土地等方面支撑不下去的情况下，才会走这一步，而目前温州的房开显然还没到这一步。另外，如果房开之间要兼并，还需要政府的支持，包括政府对兼并、收购和重组过程中涉及的资产评估、土地、房产等变更费用的优惠措施，以及政府对房开兼并的相关操作规定。而从目前来讲，其显然还不够成熟。
有关人士表示，在这种背景下，后市房开的融资创新，品牌意识以及机制方面的创新，对后市房开做大做强尤为关键。商报记者冯章国
