“上海这样的城市，应需调整套型及比例，否则市场将很可能出现两套小房型间打通一扇门的房型设计变通之术。”
“政策的落地可能将使市场面临两极化格局。”
———房产商
昨日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(下称《意见》)，明确指出“要明确住房结构比例”、“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用”。这些政策的明确，将对房产市场产生怎样的影响？
“6月1日开始新审批住房必须70%的套内面积限制在90平方米以下？”昨日，某在港上市的内地房产企业有关负责人听说国务院转发的九部门《意见》后陷入沉默。
在“国六条”出台后各地政策传闻众说纷纭之际，《意见》无疑使政策更为清晰。
上述人士表示，90平方米不会是一刀切政策。诸如上海这样的城市，应需调整套型及比例，否则市场将很可能出现两套小房型间打通一扇门的房型设计变通之术。
更多的房产商表示，政策的落地可能将使市场面临两极化格局。
“对于房产商而言，中心城区优质地段大房型的稀缺，会使高端物业价格趋高；另一方面，大量蜂拥而出的小户型普通住宅，则要靠跑量取胜。”一位房产界资深高管表示。
刚刚开盘的九龙仓在沪住宅处女作汇宁花园一周内销售已过半。对于均价3万元/平方米、目前发售最小户型达187平方米的汇宁花园而言，《意见》使其意外撞上了利好。
九龙仓有关负责人表示，上海作为一个国际性的大都市，消费者对高档住宅的市场需求将持续存在。尽管近期政府持续的宏观调控使房地产投资增长和房价上涨势头初步得到抑制，但对于稀缺地段的物业，只要楼盘本身好，开发商实力卓著，仍然存在坚实的市场需求。
这位负责人透露，从近期发售情况看，客户来源分布比较平均，包括海归人士及有经济实力的本地客户。此外仍有部分海外投资客因看好物业保值收租能力而选择购入。
“还有很重要的一点是，‘土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位’，在提交招投标方案时确定的房价，到预售时往往市场行情又出现变化，届时房价到底以何为准？”上述在港上市的内地房产商追问道。
中原地产研究咨询部总监刘嘉殷表示，总体而言，新政对上海房产市场的影响略显波澜。去年的宏观调控使每位业内人士及房地产买卖双方“触目惊心”，今年依然是宏观调控的一年，政策带给人们心理的影响将超过政策本身的影响。短期内，购房者观望态势肯定会存在。
根据中原研究部调查发现，在上海二手房市场，4月份买方已呈现出两种不同心态。一种认为市场趋于平稳，房价开始上涨，采取积极的入市态度；而另一种则认为后续将会进一步出台政策，选择了较为谨慎的入市态度。此次政策会让谨慎入市的客户继续加深观望态势，因此短期成交量将受到影响。
分析人士：中小型房产商将被逼出局
仲量联行中国区董事陈立民认为，新政很明确地将房产商推向“高精尖”之路。
“随着税费交易成本的提高，中小投资者逐步淡出房地产市场，研究‘高精尖’产品将成为大房产商的创新任务。”陈立民说。
蔡为民亦表示，政策将导致中小型开发商、中小型中介公司、短期投资投机客退出房产市场。年底前，上海房价将出现10%-15%的下调。6月至8月，二手房市场将出现大量的低价抛出房源，8月至10月将成为一手房的价格下调期。
蔡为民指出，新政细则出台将导致一部分购房者继续观望，一部分惶恐，一部分退出市场。而对于最近一两年内拿地、正准备开工的房产商来讲，受新政影响较大，原先确定的规划方案都需要改动。
蔡为民指出，小户型份额的增加，将减缓房产商回笼资金的速度，融资将成为中小型开发商的唯一出路，让有实力的房产商来接盘或者寻求境内外基金支持，而此举将有可能导致境外基金大批进入。(文/王舒李丽)
