楼市转型期住宅创新显时机

　　毫无疑问，住宅品质已成为现行楼市的战略问题。而楼市经过调控后，温州住宅品质也无疑成为开发商比拼的最后手段。

　　品质差成楼市硬伤

　　不久前，地产大腕任志强对温州的住宅品质作了如下评价：“我建议温州开发商要多盖些好房子，温州人这么有钱，应该尽量地去享受自己的生活，而不是去住破房子。”毫无疑问，任志强的评价，点出了我市住宅品质的现状。

　　当然，对温州楼市有些了解的市民都知道我市住宅品质差的事实。在2000年前，古罗马《建筑十书》中就提出了建筑的三原则，即适用、坚固、美观。而眼下，在温州甚至找不出标志性建筑和可以让人显耀的住宅小区。

　　无疑，多年不变的粗放型住宅开发模式，还在沿袭。设计观念相对落后、施工技术水平较低、环境污染严重、建筑材料高能耗、房屋质量投诉多等，也成为现实无奈的选择；同时，单个楼盘规模偏小，居住环境、配套设施也有所不足；而住宅开发缺乏整体规划与协调也使这一现象表面化。

　　眼下，尽管已有很多开发企业意识到了楼盘品质的重要性，但究竟楼盘品质有哪些内涵？又有哪些可量化的指标？又通过怎样的手段进行控制和管理？却仍然是绝大多数房开的开发瓶颈。

　　无疑，目前“品质”仍然停留在对某些单个指标的考核。市建设局房地产开发处副处长李祥川认为，住宅品质是个系统工程，指在建筑质量合乎要求的基础上，凸显在住宅耐久性能、经济性能、适用性能和环境优美程度等方面。从大的方面表现，其涉及到整体规划、建筑设计、景观设计、节能省地等，而从小的方面来看，其就涉及到保温隔热、建筑节能、通风、采光、照明、绿化、隔音、隔振、防水等300多项性能技术指标。

　　根据上述指标，我市的住宅品质显然有其事实的差距。

　　市场特性成主因？

　　根据温州市民目前的收入水平，住上品质较好的房产，应不是梦寐以求的事，但事实却有很大的偏差。那么造成目前的窘境，是否有其特殊的原因？

　　原来我市的市场特性，最大限度上决定了我市住宅品质的现状。朗兆房产总经理叶维坚做出了如上判断。他认为，前几年，我市楼市是个卖方市场，开发商不需做广告，房子还在图纸上，就有人排队购买。市民为了买套房产，甚至还得找关系才能成行。显然，在一个住宅供不应求的时期，人们很难关心品质，因为什么样的房子都可以卖出去、什么样的房子都有人抢着买。品质作为住宅最本质的因素被忽略了。

　　与叶维坚持相同观点的还有中房协副会长兼秘书长顾云昌。他认为，中国最好的楼盘出在广东，而出在广东有其特殊的原因。广东的楼盘质量为什么比较好？他认为有一个重要原因是供大于求的市场，竞争充分的市场。只有在这样的市场条件下，才容易出好品质，出好企业。相反，如果供不应求的市场就很难大面积出现好品质楼盘。所以他认为温州市场情况和住宅品质应连在一起加以分析。

　　而温州市城市规划设计研究院院长何志平却认为，我市楼市特性对住宅品质有其产生作用的一面，但与我市楼盘规模普遍偏小、土地价格偏高、部分开发商过分追求利润，都有一定的关系。而最为致命的是，我市特有的商住结合开发模式，是造成住宅品质低下最关键的原因。

　　提升品质已成趋势

　　眼下，房地产企业的成长条件开始嬗变。所有企业都是赢家的局面已一去不返，一个真正优胜劣汰的时代已经来临。在大多数楼盘销势步履维艰的时候，却有一些项目的销售不成问题，其根本原因是什么？事实上，对于表象的简单理解并不能解决企业的成长问题。叶维坚对当前的楼市形势作出了评价。

　　李祥川认为，现在的住宅市场，消费者已经日趋成熟，并不是开发商凭借大张旗鼓的营销，就能使他们埋单。相反，他们会更关注住宅本身的技术品质。他们会通过产品客观判断开发商实力、项目价值、交通、未来居住环境、周边设施及状况等，以更加冷静的态度选择合理、实用的住宅，降低购买风险。其中，有较高教育背景的管理层及白领成为未来购房主力，这部分人的生活方式和个性化需要对住宅的品质会提出更高的要求。如果房地产企业不重视自己产品的更新换代，企业的核心竞争力很快就会失去竞争优势。

　　同时随着温州市区现房的供应增多，温州楼市已无可争议地进入买方市场。目前这种市场环境的变化已迫使越来越多的开发商开始调整其产品结构，要从住宅品质上下工夫打动消费者，再想“空手套白狼”已不可能。

　　破局之路若隐若现

　　我市楼市的发展经历了卖方市场、营销时代，现在又有进入住宅品质时代的趋势。无疑，住宅品质已越来越成为消费者关注焦点。那么在这种背景下，我市的住宅品质的出路何在呢？

　　有业内人士认为，在目前的状况下，改变原来我市土地出让的“切豆腐”方式，通过资源整合，统一规划与设计，使其做到成片开发。改变目前的小规模开发方式，应是改变目前窘境首先要考虑的事情；同时，改变目前开发企业融资难、孤掌难鸣和低、小、散现状，走强强联合之路，使开发企业不断壮大，也应是关键的问题；而从深层次讲，政府部门的管理模式，也在一定程度上驱使这种现象的发展。那么改变如今国有土地出让时没有对项目设计方案进行招投标，就成了关键之举。要让建筑设计专家参与设计方案招投标，使楼盘整体设计从一开始就有前瞻性，无疑是改变目前这种现象的最有效办法。商报记者冯章国文/摄