2004年之前楼市中最流行的问题是：哪里能买到房子？2005年改为：现在是不是买房的时候？2006年随着楼市观望气氛的淡去，自住需求开始释放，该买哪里的房子又将是一个新的问题。
序
2005年12月30日至2006年1月2日，浙江省房交会的召开正式拉开了2006年杭州市房地产市场的帷幕。经过2005年一系列新政组合拳的洗礼之后，2006年的杭州房地产市场产生了明显变化。市场供应量持续放大，同时弥漫在杭州楼市半年之久的观望气氛慢慢淡去，市场需求正在逐步释放，整体供求关系趋向平衡；购房者的需求结构和心理也明显不同于以往，品牌产品开始显现优势；商品房全部适销阶段已成过去式，区域分化日渐明显，部分优质板块人居竞争力进一步提升。
根据杭州市经济信息中心房交会期间做的问卷调研显示，此次前来参观的购房者，大多都具备较为明显的购房意向，只有6%的购房者表示“房价太高，不想买房了”。选择“楼市还不明朗观望一段时间再定”的人群比重由2005年6月的65.8%降为29.71%；而选择“遇到好的楼盘还是趁早买进”的比重则由9%增加到23.62%。
看来2005年宏观调控以来受压制的购房意愿正在逐步复苏，有效的市场需求在缓慢释放，尤其是对市中心的房产品关注度在进一步积聚。调查显示，市中心楼盘风采依旧，选择市中心区域的购房者比重达到20.85%，位居九大板块之首(见图1)。当问及杭州哪个板块价格最可能在2006年明显上涨时，开发商与购房者均一致看好市中心板块，26.29%的购房者认为市中心是最有可能上涨的板块(见图2)；41.95%的被访者认为市中心是最具保值效用的，两项比重都远远高于其他板块。看涨者认为板块上涨的主要原因是板块市场成熟和中心地段资源稀缺。11月、12月市中心板块的万元房交易量普遍好转，从透明售房网统计数据不难发现，尽管主城区可售楼盘不多，但是每天有成交记录的楼盘半数以上是市中心“万元房”，成交较为活跃。
市中心的再次受宠在杭城二手房市场也有所体现，杭州市经济信息中心监测的9家杭州大型中介公司成交数据显示，2005年6月-11月市中心板块成交房源比重为36.14%，比2004年同期增加了2.35个百分点。缘何在城市日益扩张，购房意愿更加多元化的今天，市中心区域在房地产市场上却越来越受青睐？市中心区域的人居竞争力优势究竟体现在哪些方面？杭州市经济信息中心特意展开了相关调研。
伴随着城市框架的不断拉大，杭州的市中心已经不再是地缘概念上绝对的中心城区，而是相对的繁华度高的商业中心概念。城市发展到一定阶段，需要有多个副中心出现。而杭州虽然在不断地扩大城市规模，但目前其城市框架仍不足以支撑起多个成熟的副中心，杭州要真正形成“一主三副六组团‘的成熟格局尚需时日，因此近5年内杭州市中心仍然局限于老城区内。为便于研究，本次调研我们把市中心的概念局限在北起文一路、西至古翠路、东至环城东路、南到复兴路的区域范围内。
一、生活配套设施成熟，多元化生活魅力无可替代
市中心区域具有独一无二的西湖景观、深厚的文化底蕴、齐全的生活配套设施、无可比拟的商业设施等优势，这些共同构成了市中心吸引市场眼球的最重要因素，市中心的人居价值主要体现在这方面。
其实，现在到城市中心买房子与原来相比，动机已经发生了变化，城市中心带给人们更多的是一种生活体验。从前人们在城市中心买房，是因为只有市中心的商品最全，而现在市中心开发的住宅项目则体现的是一种尊贵的新都市主义生活方式。因此虽然很多人老是在抱怨市中心太过拥挤，但真正搬到郊区以后又会转而评说郊区的诸多不便与单调的生活，尤其是跟朋友聚会的机会明显少了。很多居民反映住到郊区以后，平时都不好意思邀请朋友大老远地跑到郊区聚会，特别是还未购车的年轻家庭。而在市中心，无论休闲、娱乐还是商务洽谈都有更多元化的选择，这种多元化生活的魅力无可替代。
文化设施也是市中心生活必不可少的一个要素，位于武林区域的省展览馆、黄龙区域的浙图以及老城区的历史文化遗迹。能使居住环境更富有历史底蕴，这是与郊区生活最大的不同。25%的市中心购房者最看重“生活配套设施成熟”这一优势。市中心的商务繁荣，就是城市多元化产生的魅力。城市中心的另一个魅力，则是聚集效应。空间上的聚集可以汇集多方信息，降低综合商务成本，提高综合商务机会。
二、市中心高端购买力回流，刚性需求不会消退
“有支付能力，当然住市中心！”大部分购房者都旗帜鲜明，但是市中心土地资源的稀缺性决定了其高高在上的房价，注定这只能成为少部分人的现实。相对于别的市场区域，市中心楼盘的购房需求较为稳定。调查显示，需求人群主要分为两种，一是首次置业的年轻人，二是再次置业的高端购买力。前者主要受经济条件限制，又为了职住便捷加上比较中意市中心区域的多元化休闲娱乐方式，常常会选择在市中心购买小户型二手房或者单身公寓。后者由于经济实力比较雄厚，选择市中心不仅保证了个人生活品质，也满足了尊贵地位的心理需求，因此这部分人群往往会选择新建的高品质楼盘，尤其是省内的外地客户在市中心楼盘购买的比例相当高，满足了一部分先富裕起来的外地人士在省城购房置业的梦想。
近几个月在市场上表现较为明显的是“高端购买力市中心回流”现象。前几年一批追求居住环境静谧优美的高端购买力率先逃离了市中心前往蒋村、古荡这样建筑密度低的近郊区，但随着城市的扩张，这些近郊区的住宅开发模式也开始向高层、小高层转变。建筑密度的增加带来了人口密度的增长，虽然人气在日渐旺盛，但同时也逐步丧失了其原有的优势。越来越多的居民意识到住在近郊区的种种不便，尤其是忍受着跟市中心一样拥堵的交通却不能享受跟市中心一样多元化的生活配套设施，于是很多人选择把这些已经翻了好几番的房产变现，转而搬回市中心，此类的返城族并不在少数。
事实上人们一直在市中心和城郊接合区的房地产项目之间不断进行着两种区位选择的价值比较。人们选择回归市中心居住，既因为市中心住宅比较符合人们的生活方式，而且它的基础设施条件也远远优于城市近郊高档房项目。市中心楼盘就这样凭借得天独厚的地段、社会资源优势撑腰，以高起点的市场定位牢牢地吸引着都市精英级客户。调查显示家庭年收入在20万以上的家庭有37.68%选择在市中心置业。
三、稀缺性决定供应量增加缓慢，供小于求支撑房价坚挺
前几年，由于旧城改造工程，市中心区块推出了大量土地，但随着市中心拆迁难度增大，拆迁量逐渐增多，造成几年来市中心土地价值不断增高，土地推出量逐年减少。而对于这个寸土寸金的稀缺板块而言，再扩展的空间很小，可供开发的土地不多，未来三年内可能新推出的楼盘寥寥无几，而且规模都不大，所以房产价值在未来几年内还将有较大的提升空间。
