中广网北京1月26日消息2004年12月,我曾在人民网房产城建频道发表文章《房价拐点将在明年二季度显现?》。在当时房价一片喊涨之声中,我大胆预言:在一些房价畸高的热点城市,绝对房价由涨转跌的拐点最有可能发生在2005年第二季度。幸运的是,这个预言2005年在一些房地产热点城市基本兑现了。因此,2005年岁末之际,一些财经类报刊都想邀请我谈谈2006年房价的涨跌走势,但我都予以婉言拒绝了。这是因为,现在房价的走势已经相当明朗,再去单独写文章预测它,已经没有多大意思了。我觉得,现在,比预测房价走势更有意义的,应该是预测今年房地产宏观调控将会呈现何种特点?
今年房价走势已经相当明朗
学过物理学的都知道,物体运动是有惯性的,质量越大,惯性越大。基于这个规律衍生开来,可以说,许多东西都是具有惯性的,房地产也不例外。房地产是个建设周期较长、投资体量很大的行业,惯性自然也是很大。
2006年房地产的供应量,其实是主要由2003年至2005年上半年,这段房地产最狂热时期的投资开工量决定的。房价一旦开跌,民众的心态是买涨不买跌,此时,需求量必然减小,而供应量却是大增,因此,房价下跌的趋势,在短期内是肯定是难以改变的。
在这里,几乎可以肯定地说,2005年已经开跌的城市,2006年应该不会止跌回升。而那些房价畸高的城市,譬如房价收入比超过12:1的城市,2005年虽然没有下跌,但如果成交量已经极度萎缩,那么,2006年在某个时候,也极有可能转涨为跌。这一方面固然是受那些房价已经下跌城市的"多米诺骨牌效应"的影响,另一方面,更主要的是这种透支了民众实际购买力的虚高房价,是绝对不可能维持长久的。
更何况,国税总局此前"二手房个税征收"虽然是"屡战屡败",但估计,随着广州开始正式率先征收,2006年"二手房个税"在全国各地的普遍开征,应该已经没有悬念。这必将是有利于房价涨势减缓,乃至掉头向下的。
对于那些房价虽然并不畸高,但是仍然超出了民众实际购买力的城市,2006年房价是涨是跌,则完全取决于当地政府对中央房地产宏观调政策执行的力度。如政策执行到位,则房价涨势肯定会明显减缓,涨幅微弱,甚至拐弯向下。如政策执行不到位,甚至以有形之手力托房市,则很可能依然会虚涨不已。
但是,这样的城市如果是大城市,估计这种虚涨的势头肯定不会太猛烈,如果太猛烈,必然会招来中央政府更加严厉的房地产调控措施的打压。(房价涨势太猛,为何必然会招来调控措施的打压,这个问题,其实同"2005年中央为何要对房地产连出‘重手’"的原因是一样的,在这里我不作展开,将另外撰文分析。)
而对于那些房价与民众实际购买力相符的城市,则房价将会随着当地城市居民收入的提高而相应提高。涨幅大小将因各个城市具体情况的不同,而会有所差异,但是涨幅不会太大。
房地产调控将会呈现何种特点?
1、调控必将继续和深化
中央经济工作会议前,有许多专家学者和政府官员曾预计,经济已经基本实现软着陆,2006年不会再进行宏观调控了。有些人更是说,考虑到金融风险,房地产调控将不会继续进行了。事实再一次证明他们又一次估计错了。
2005年11月29日至12月1日召开的中央经济工作会议指出,2006年要"继续加强和改善宏观调控",并着重指出,要实现经济平稳较快增长,关键是要努力扩大国内需求,提出明年经济工作重在解决民生问题。
2005年12月3日召开的全国发展和改革工作会议指出,明年要"继续把好土地、信贷两个闸门,防止投资膨胀反弹。"并明确表示,2006年将强化房地产价格管理。
2005年12月26日,中国建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上表示,2006年要继续贯彻落实加强房地产调控的政策措施。
国土资源部副部长李元16日说,为稳定房价,明年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应,停止供应别墅用地。
种种信号明确显示,2006年房地产调控将一如既往,而且将不断予以深化。
