06年成楼市质变前的调整期 价格仍是关键因素

　　在近日举办的第二届天津房地产金融年会上，中原物业顾问公布了一份2006年展望报告，从政策、供需、价格、产品等多个不同角度综合预测了今年天津房地产市场的走势与发展。

　　政策

　　“政策以平稳延续为主”———2005年国内及天津市的政策调控力度较大，预计2006年政策主线以保护市场平稳过渡为主基调。在具体政策层面，更加注重市场反馈情况及政策可操作性。土地、金融及税制改革是未来房地产调控的主要领域，不同利益集团围绕政策的博弈也会更加激烈，这也意味着今后政策的复杂程度及不可预见性在增加。在实施措施上行政手段及经济手段并用，连贯性与系统性是未来房地产政策的重要特点。

　　供应

　　“房地产投资及市场供应保持高位企稳”———从2004年开始，天津房地产投资保持较高水平， 2004年及2005年商品房新增供应量均在1000万平方米左右。 2006年随着市场逐渐趋稳，预计新增供应规模仍将保持在1000万平方米的较高水平。住宅占据房地产市场主体，公建比例呈上升趋势。从供应结构来看，高档房供大于求、中低档供不应求的现象短期内难以改变，同时，经济适用房供应规模也会适量增加。 2006年供应市场重心继续从中心城区向外转移。

　　需求

　　“需求市场面临升级”——— 2005年天津商品房成交面积在1000万平方米左右，与2004年相比回落明显。在供应引导下， 2006年天津商品房需求将呈现平稳回升态势。普通住宅占据需求主体，但高档房市场的增速更为明显。价格仍然是影响需求的关键因素，同时对开发商品牌及产品性价比关注明显提升，小户型及投资型物业由于供应相对短缺将保持较高市场关注度，大型郊县组团发展空间可观。理性置业、适度消费是2006年需求市场的主流。

　　房价

　　“房价运行持续稳中有升态势”———经过2005年的市场调控，天津房价重回理性企稳轨道。由于天津国民经济长期向好势头短期内不会改变，普通住宅需求保持持续旺盛，并且土地、原材料、信贷成本维持较高水平，决定未来无论是郊县还是市区，房价将持续稳升态势。另一方面，郊县楼市成交比重加大，天津居民对房价提升承受能力有限，政府严控房价涨幅，都导致房价升幅控制在合理水平。中原预计明年商品房均价涨幅在15%左右。

　　产品

　　“产品主义大行其道”———随着竞争日趋激烈，对产品的创新性、适需性以及自身品质要求明显提升。大量外地优秀开发商的进入，也将提升天津房地产开发的整体品质和操盘理念。受房价因素影响，面积控制适宜的中小户型供应比重有所提升，高层、小高层住宅市场份额继续扩大，精装修住宅也有所发展，但短期内难以跻身主流市场。 2006年产品线供应更加丰富，高层公寓及花园洋房上升势头可观，细分市场逐渐成熟催生不同领域的专业型开发商。

　　热点区域

　　“ 2006年天津热点区域分布更加广泛”———在高档房领域， 2006年天津老城厢、梅江南、海河板块都将渐入佳境，同时天津开发区、塘沽区也会借势区域经济走强保持高速发展。在中档房领域，天津郊县板块如东丽湖、瑞景、双港、中北镇，张贵庄等区域，由于大型开发企业的介入，楼市成熟程度与市区逐渐缩小。此外，在中心城区，个别市场领先型项目的热销也会形成局部热点。

　　二手房

　　“二、三级市场联动更加活跃”———近几年来，天津二手房市场保持稳健、高速发展，房地产梯度消费格局日益成熟。 2006年天津二手房市场将继续这一发展趋势，一手房进入二手房市场的周期缩短，二、三级市场的融合程度进一步提高。预计2006年天津一手房与二手房成交面积之比上升到1： 0.9左右。

　　开发企业

　　“本土开发商与外地开发商共同主导竞争格局”——— 2006年以金地、首创为代表的外地开发商已经形成集团优势，同时泰达、万隆这些本地开发商也具备较强竞争实力。加上已经在天津经营多年的万科、新世界等企业，未来几年，天津楼市将呈现本地开发商与外地开发商平分秋色的局面。市场环境的变化使得只有具备核心优势的企业才能确保长远发展。

　　金融

　　“金融创新及企业重组加速”———银根紧缩政策要求企业开辟更加多元、畅通的融资渠道。包括信托资金、私募、上市等融资手段应用更加广泛。同时，银行、民间游资对优质房地产项目热捧力度不减，但决策更为谨慎。今后企业出于战略需要的合作、兼并及重组也会时有发生，行业洗牌进程加速。

　　写字楼

　　“写字楼供应量有所回落”———目前在建的单体写字楼项目较少，在建项目中多数为综合项目，由于综合项目的体量较大、工期较长，导致项目2006年上市的可能性较小，因此预计2006年天津写字楼供应量将有所回落。

　　“写字楼价格稳中有升”———随着外地公司的涌入以及本地公司的成长，公司对写字楼的需求量将会增大，由于2006年写字楼供应量有所下降，因此预计2006年天津写字楼价格将稳中有升。

　　商业

　　“商业市场将出现供大于求的现象”——— 2006年商业市场供应量将继续保持增长趋势，供应业态主要以专业市场、卖场类市场、社区商业市场等业态为主，并且大型综合体项目增多，导致部分项目将出现滞销现象， 2006年供大于求的结构特征将进一步显露出来。

　　“商铺市场租金的走势较为平稳”———从主要商圈成交的租金水平来看， 2006年商业中心区商圈的租金水平基本持平，而随着次中心区新兴商圈的逐渐成熟，市场的认可度也将提升，商圈内的租金价格也将会有所提升。

　　中原认为， 2006年天津房地产市场仍然处于质变之前的调整期。在住房商品化程度不断提高的同时，社会住房保障体系也会进一步完善。虽然当前市场的一些不确实因素增加，同时竞争环境也日趋严峻，但行业市场的总体上升趋势难以改变。今后对于开发企业来说，要想获得长远发展，必须实现在稳定盈利水平上的规模占有。在这样一个不断超越自我的过程中，希望与挑战并存。对于房地产行业来说，只有将企业的长远发展与社会根本利益结合起来，才能够真正赢得“国民经济支柱行业”的地位和声誉。