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专家建议三不政策防止房地产泡沫转头重来

2006年01月12日 12:26:12来源:南方都市报责任编辑:章魁波字体:【大】【中】【小】
简介:

  课题顾问兼指导:陈东琪

  课题组长兼本报告执笔:王小广

  参加讨论的其他成员:樊彩跃、李军杰、丁瑶

  本轮房地产周期的高景气繁荣期已经结束,在2005年下半年进入中期调整期;预计今年下半年可能进入加速回落期,有望出现房地产销售增长的“拐点”;房价增幅将继续回落,高档住房价格增幅的回落幅度要大于中低档住房;一批中小房地产商将会被淘汰,导致银行不良资产增加;调整将会持续较长时间,期待一两年后重新高涨并不现实;

  建议“三不”政策

  不松土地偏紧政策、不松信贷政策、不松税收政策

  防止房地产泡沫转头重来

  政策上做到“三不”,防止房地产泡沫转头重来。不论是房地产的金融环境和政策,还是房地产的税收政策,目前仍然是中性偏刺激的,并不是紧缩性的政策。如利息仍保持历史低位,按揭贷款首付比例为30%并不是很严厉的,月付占家庭收入的比重只需低于50%的规定也是相对宽松的。对房地产交易的税收也不是很紧的。其他如土地政策的偏紧是合理的,不能再指望通过无限度的增加供应来“奢侈性”地发展房地产。

  为了保证中国经济的长期稳定发展,宏观经济政策的一项重要任务就是防止房地产泡沫化发展,特别是防止房地产泡沫化演化为“泡沫经济”,所以,我们建议在政策上要做到“三不”,防止房地产泡沫转头重来,即土地偏紧的政策不能放松,信贷政策不能松,税收政策不能松。特别是土地政策要长期偏紧,土地的稀缺性及土地价格的上涨要求房地产发展要更加节约土地。

  继续巩固房地产“新政”成果,加快促进三大转变。所谓三大转变就是:一是转变发展观念,重新确立住宅消费和投资理念;二是促使房地产发展的政策和制度转变,形成房地产发展的长效机制;三是改变现有的房地产销售方式。

  首先要转变发展观念,政府、房地产商和消费者都要彻底地转变关于房地产增长、增值的理念,即塑造理性的房地产发展观。对政府来讲,房地产是一种被动性产业,是社会福利的重要表现形式,不能作为财富增值的重要手段。防止房地产泡沫化和打击通过市场操纵、恶性炒作等不正当的途径获取暴利是政府的重要职责,同时要千方百计地保证普通老百姓的居住需要。政府要引导大众消费,促进房地产供给和消费的大众化取向,而不是鼓励房地产的大众投资,房地产的大众投资将是灾难。对房地产商来讲,塑造理性的房地产发展观,就是将满足大众住房需求为己任,尽可能提供相对廉价的住房商品,通过扩大规模和提高品质来营利,适度利润和政府的福利最大化目标相统一,才是房地产正确和可持续发展之路。对广大普通消费者来讲,要转变的观念是房地产没有什么投资价值,它是一个必需的耐用消费品,所谓巨大的增值空间在理论上是错误的,实际上也是不可能的。

  第二个转变就是促进房地产发展政策和制度的转变,主要是建立一套合理的税收制度。合理征收房地产税(或不动产税)是防止房地产泡沫和保障房地产稳定增长的最重要制度安排。其主要应包括四部分:资产税、所得税、交易税和消费税。在现阶段,可以对资产税给予减免或税率定得相对较低,主要是征收所得税和交易税,同时,实行差别消费税率,对高档住宅和购买二套以上住房(根据房屋价值量等级)可征收不同水平的消费税,对购买一套普通住房可免征所得税。而且可以效仿美国,将房地产税作为地方基础教育经费的重要来源,即将房地产税全部转为地方的教育经费,以弥补国家教育经费投入的不足。

  第三个转变就是要尽快改变目前的销售方式,只允许出售现房而不允许出售期房,即由目前所实行的“香港模式”转为“美国模式”。允许卖期房是房地产投机的重要条件,房地产的销售方式如果不发生根本转变,那么投资炒作将会以各种形式重复出现,而且在现有的利益纷争的格局中,调控的难度越来越大。

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