课题顾问兼指导:陈东琪
课题组长兼本报告执笔:王小广
参加讨论的其他成员:樊彩跃、李军杰、丁瑶
本轮房地产周期的高景气繁荣期已经结束，在2005年下半年进入中期调整期；预计今年下半年可能进入加速回落期，有望出现房地产销售增长的“拐点”；房价增幅将继续回落，高档住房价格增幅的回落幅度要大于中低档住房；一批中小房地产商将会被淘汰，导致银行不良资产增加；调整将会持续较长时间，期待一两年后重新高涨并不现实；
建议“三不”政策
不松土地偏紧政策、不松信贷政策、不松税收政策
防止房地产泡沫转头重来
政策上做到“三不”，防止房地产泡沫转头重来。不论是房地产的金融环境和政策，还是房地产的税收政策，目前仍然是中性偏刺激的，并不是紧缩性的政策。如利息仍保持历史低位，按揭贷款首付比例为30%并不是很严厉的，月付占家庭收入的比重只需低于50%的规定也是相对宽松的。对房地产交易的税收也不是很紧的。其他如土地政策的偏紧是合理的，不能再指望通过无限度的增加供应来“奢侈性”地发展房地产。
为了保证中国经济的长期稳定发展，宏观经济政策的一项重要任务就是防止房地产泡沫化发展，特别是防止房地产泡沫化演化为“泡沫经济”，所以，我们建议在政策上要做到“三不”，防止房地产泡沫转头重来，即土地偏紧的政策不能放松，信贷政策不能松，税收政策不能松。特别是土地政策要长期偏紧，土地的稀缺性及土地价格的上涨要求房地产发展要更加节约土地。
继续巩固房地产“新政”成果，加快促进三大转变。所谓三大转变就是:一是转变发展观念，重新确立住宅消费和投资理念；二是促使房地产发展的政策和制度转变，形成房地产发展的长效机制；三是改变现有的房地产销售方式。
首先要转变发展观念，政府、房地产商和消费者都要彻底地转变关于房地产增长、增值的理念，即塑造理性的房地产发展观。对政府来讲，房地产是一种被动性产业，是社会福利的重要表现形式，不能作为财富增值的重要手段。防止房地产泡沫化和打击通过市场操纵、恶性炒作等不正当的途径获取暴利是政府的重要职责，同时要千方百计地保证普通老百姓的居住需要。政府要引导大众消费，促进房地产供给和消费的大众化取向，而不是鼓励房地产的大众投资，房地产的大众投资将是灾难。对房地产商来讲，塑造理性的房地产发展观，就是将满足大众住房需求为己任，尽可能提供相对廉价的住房商品，通过扩大规模和提高品质来营利，适度利润和政府的福利最大化目标相统一，才是房地产正确和可持续发展之路。对广大普通消费者来讲，要转变的观念是房地产没有什么投资价值，它是一个必需的耐用消费品，所谓巨大的增值空间在理论上是错误的，实际上也是不可能的。
第二个转变就是促进房地产发展政策和制度的转变，主要是建立一套合理的税收制度。合理征收房地产税(或不动产税)是防止房地产泡沫和保障房地产稳定增长的最重要制度安排。其主要应包括四部分:资产税、所得税、交易税和消费税。在现阶段，可以对资产税给予减免或税率定得相对较低，主要是征收所得税和交易税，同时，实行差别消费税率，对高档住宅和购买二套以上住房(根据房屋价值量等级)可征收不同水平的消费税，对购买一套普通住房可免征所得税。而且可以效仿美国，将房地产税作为地方基础教育经费的重要来源，即将房地产税全部转为地方的教育经费，以弥补国家教育经费投入的不足。
第三个转变就是要尽快改变目前的销售方式，只允许出售现房而不允许出售期房，即由目前所实行的“香港模式”转为“美国模式”。允许卖期房是房地产投机的重要条件，房地产的销售方式如果不发生根本转变，那么投资炒作将会以各种形式重复出现，而且在现有的利益纷争的格局中，调控的难度越来越大。
