2005年3月份以来,国家实行一系列的楼市新政,曾经在上海风靡了几个年头的“温州购房团”似乎在一夜之间烟消云散。在楼市新政下的上海楼市,面临量价齐降的局面,开发商不得不积极寻求“市外”购房的新需求点,于是“台湾购房团”、“韩国购房团”“山西购房团”、“北美购房团”等诸多的购房团在兴起。这在某种意义上反映了开发商不得不开辟“市外”的有效营销渠道；另一方面,也体现了“市外”购房者和“海外”购房者对上海楼市现状及前景的信心。
离别温州购房团“功成身退”
从2000年开始,越来越多的温州人开始在上海买房,最初是为了“蓝印”户口,后来逐步发现上海楼市大有“钱”途,能从房价的快速上涨中获取高额的利益,于是一波又一波的温州人涌入上海“炒楼”,在2003-2004年达到巅峰时期,有上千亿的资金在上海涌动。
随着上海房价的步步走高,楼市面临的风险也越来越大,到了2004年底很多商业嗅觉敏锐的温州炒房客就已经开始从上海楼市撤退,到了2005年3月楼市新政前最疯狂的时期,大量的温州炒房客已经离开上海了,未撤出上海的大多是前期房价较低的时候进入上海楼市的。所以,温州炒房客大多没有被“套牢”,在大肆炒作上海楼市后“功成身退”,一个演绎楼市疯狂神话的时代结束了。
兴起各种购房团方兴未艾
在2005年5-9月份，上海的楼市成交量大幅萎缩，价格一波一波往下滑，上海本地的购房者“哑火了”,江浙等地的投资客也“哑火”了,开发商只有不得不对海外市场寄予厚望。在这个阶段,“韩国购房团”、“台湾购房团”的确在上海楼市低迷时期频频出手,华府天地一度有一股客户来自台湾，仁恒河滨花园也有大量的房子被韩国人购买,北九亭板块的楼盘也有不少韩国人购买,这股“势力”持续到了“金九银十”，对部分开发商回笼资金起到了很大的作用。有关人士也表示，目前在上海工作生活的韩国人人数约为3.5万至4.5万，并且这个数字以每年50%的速度递增，这部分人群将是支撑上海楼市的强力购买者。台湾客看好的上海房主要是中环以内的市中心和次中心优质楼盘，一般均价在1.2万元左右，总价保持在150万-200万元。
十月黄金周过后,楼市复归平淡,于是在房产市场上也小有名气的山西煤老板逐渐进入开发商的视野，并在年底掀起了一小阵波澜。山西煤老板在北京、深圳等城市强大的房产购买力，吸引了上海开发商的眼球。“山西购房团三日上海购房之行，现场成交的楼盘一共是16套。但是，目前有意向、还在谈的，远不止这个数字”,近日负责组织“山西购房团”的钱梦明向记者表示。据悉，“生态移民”(自住购房或为子女购房)是山西煤老板到上海置业的最主要原因。据悉,在2月中旬,还有身价5000万以上的山西购房团来上海看房。
重心海外华人可能成为购房团主角
近日,一批由北美华侨与留学人员构成的“北美购房团”，首次前来上海美兰湖颐景园进行实地考察购房。“上海经济的发展潜力和人民币继续升值的预期是促成这一现象出现的主要原因。”一位业内人士表示。
据悉，位于宝山区罗店新镇的美兰湖颐景园，成为此次北美购房团的主要目标。据组织方北美国际交流中心主任尤伟顺表示，“北美洲有华人600万，平均收入超过白人，90%以上的比例足够承担起50万元人民币的购房成本。假设有10%比例的人口，即60万人前往国内购房，以三口之家的形式计算，那就有20万套房产的市场潜力,购房潜力高达1000亿元。”据悉,5月份“北美购房团”将再次来上海淘房。
除了北美,东南亚、澳洲和欧洲也有大量的华人,光海外温州人在欧洲就有150万人以上,同样对上海的房地产具有强大的购买力,而且一小部分人已经在上海的住宅房产或商业物业中试水。中国经济的快速发展,将对海外华人具有长期的吸引力,将成为楼市中一股持续产生作用的力量。
压力开发商需要建立外销渠道
“外销正在成为一种吸引眼球的营销模式，如果操作得当，开发商可以在销售中实现较高的性价比”，专家分析认为。市场形式的风云突变，上海楼市从供不应求的局面一下子转为供远大于求的困境，而且这种困境短时期内不太可能会有较大的改观，这就迫使开发商抢夺有限的本土需求之外，还需要将相当一部分精力开拓上海之外的市场，否则很难完成销售目标。
由于前几年楼市较好，开发商在相当长一段时期内主要关注土地和金融，而营销渠道被忽视了。在当前的楼市环境下，营销最主要的核心还是渠道，需要细分市场，通过更多的渠道来找寻目标客户。因此，建立起一个合理的外销渠道，对众多的楼盘来说，都是极为重要的。事实上，一些先知先觉的开发商已经进行了不少海外营销的尝试。
被称为外销典范的"香梅花园"最早在一期推广之时就去过韩国、中国香港、新加坡、马来西亚，在新加坡的展览推广两天多成交有20多套。世茂集团在海外采取强势的广告和大型的活动进行宣传造势，世贸滨江、“蝶湖湾”等楼盘在外销中都卖得很好。上海三盛宏业投资集团也是希望通过“北美国际交流中心”这样的渠道吸引到海外购房者进入罗店的美兰湖颐景园。
可见，开发商越来越重视楼盘的外销渠道建设，寻找新的“奶酪”。
