近期，美国房地产市场多项数据大幅下滑，市场前景不甚明朗。那么，房地产市场的降温会不会给美国经济带来衰退？会不会给美元带来压力呢？本文对此进行了初步的探讨和分析。2005年4季度，美国国内消费需求稳中有升，零售销售连续3个月小幅上升0.3%。随着能源价格的下降，消费者信心明显增加，12月份两大消费信心指数分别为103.6和91.5，基本恢复到飓风来临之前的水平。但值得关注的是，近年来持续繁荣的房地产市场出现明显回落。11月份，经季节调整后的新屋销售量下降11.3%，年度销售量为124.5万户，创下1994年1月以来的最大单月降幅；截至2005年12月30日当周，美国抵押贷款申请数量已经连续第四周下降，再融资的强劲回升未能将抵押贷款申请活动指数从逾三年半低点拉高。
从2000年开始，美国房地产市场一直保持供需两旺的状态，五年来给予美国经济非常有力的支持。鉴于美国房地产市场出现"冷却"现象，市场人士纷纷猜测这可能有损于经济增长。笔者认为，对此问题应该进行深入的分析。首先，经过数年的迅猛发展，美国房地产市场不可避免地存在着泡沫。去年，美联储主席格林斯潘曾表示，繁荣的美国房地产市场将出现降温，并导致房地产价格下跌及消费者支出减少。可见，格林斯潘对市场的现状认识的相当清楚。其实，存在泡沫并不可怕，问题是泡沫将会如何发展？是突然破灭还是逐渐被挤出？众所周知，美国经济自2000年开始陷入衰退。为了刺激经济发展，美联储连续调降基准利率，使其达到历史最低点，这正好成为房地产市场繁荣的契机。随着经济的恢复，美联储自2004年中开始实施"谨慎有序"的加息步伐，逐渐收紧银根。一年半以后，房地产市场终于随着加息的进行开始降温，这在某种程度上可以视为货币政策的效果得以显现。
由此看来，如果决策者未来能够根据经济形势及时调整利率政策，美国房地产市场完全可以实现"软着陆"，而不会对宏观经济造成灾难性的损害。相反，房地产市场泡沫被逐步挤出，反而有利于市场本身以及整体经济的长远发展。也就是说，目前房地产市场平稳降温，从长期来看对美国经济是一大利好。至此，对于前文提出的第一个问题，已经有了一个比较明确的答案。接下来，房地产市场的不振会不会影响美元前景呢？答案应该是肯定的。如前所述，从2004年年中开始，美联储开始连续小幅加息，基准利率目前保持在4.25%的水平。纵观整个2005年，加息成为刺激美元不断上涨的主旋律。换个角度讲，一旦美联储加息的步伐终止，美元将失去一个有力的支持，转向弱势。最近公布的联邦公开市场委员会会议记录显示，决策官员们已经将注意力转移到经济基本面上，也就是说，未来货币政策的走向将视经济状况而定。在这种情况下，房地产市场的降温必然预示着经济增长将要趋缓，这也必然牵动美联储官员们的神经，使他们作出暂停升息的决策。同时，在通货膨胀方面，能源价格下滑令通货膨胀形势大为改观。
11月份，消费物价指数月度增幅为-0.6%，扣除食品与能源后的核心CPI则为增长0.2%，相对比较温和。生产环节面临的物价压力也明显减弱，11月生产价格指数比前月大幅下降0.7%。与此同时，个人消费支出显著回落，11月份的增幅为2.7%，前两个月分别为3.8%和3.4%。从上述分析可以看出，美联储很有可能在2006年上半年暂停加息，使基准利率稳定在"中性"水平。这将对美元造成致命的伤害，中期将会走软。因此，美国房地产市场降温短期内不会影响美国经济，却会给美元带来相当大的压力。(作者：吕航)
