2)消费复苏
各地投资或投机类需求已经急剧下降；城市形象工程引起的拆迁刚性需求也在减退；一些特殊性财富群体集团性购买行为也有所沉寂。目前各地城市移民、本地居民更新住房需求依然保持稳定态势。目前相当多城市已经恢复到宏观调控前一个正常需求状态。
根据三年来的数据观察，如果上海连续两个月日均成交房子套数超过850套，北京超过750套就可以认为有一定规模的投机或者投资性消费者进入这两个市场。上海房地产在2006年预计将继续消化、平复、整理第一轮房地产牛市所带来的各类政策、市场消费、法律方面遗留问题。也许到第二轮牛市尾声时，上海房地产市场将再次活跃。
微观环境
1)品牌地位
地产企业将从2005年资金处境差异转变为产品在消费者中品牌位置的差异。企业分化更加强化，淘汰速度加快。市场集中化趋势将从2006年逐步浮现出来。
2)外行特征
除了以往属于生产或者经营消费类产品资金规模较大少数“外行”企业进入房地产行业后能够适应房地产竞争环境，“外行”变为“内行”，其他相当多数量的投资房地产行业“外行”企业正在逐步离开这个市场。“外行”直接投资房地产势头已经在减弱。
3)国企出手
国有特大型房地产企业预计2006年第一季度将整合完毕。预计他们出始行动可能首先表现在土地拍卖市场上，然后是各地经济适用房以及之后的新农村建设方面。他们集体的出现将给房地产行业带来深远影响。也会给市场占有率较高的民营房地产企业带来压力。公平竞争将在2006年成为房地产行业的议论话题之一。
(文/《理财时代》特约理财师北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅)
