梦之三：放贷无风险
现在，中国的房地产市场还面临以下两个问题：一是房地产信贷质量有所降低。目前房地产企业平均资产负债率是72%，最高达到94%。二是房价上涨中蕴含一些不正常因素，一些企业盲目高价买地，也使其开发出来的产品超过了市场承受能力。三是居民投资房地产可能带来的银行贷款偿还风险。目前我国有6.6%的人拥有两套住房，但实际上这个数字可能要达到15%。一旦多余的住房租不出去，偿还银行的贷款就会成问题。
宏观调控之前，房贷被沪上银行视为优良业务蜂拥而上，现在，住房不良贷款又变成了沪上银行的新难题。一方面，伴随着楼市降温，房贷增量急剧下降。根据央行上海总部近日公布的2005年11月份上海信贷运行情况显示：自2005年7月起，上海房贷市场已连续5个月负增长。
另一方面，房贷总量这个分母下降之后，住房不良贷款这个被“狂热楼市”掩盖很久的问题正逐渐暴露出来。上海银监局有关人士透露，至2005年底，沪上银行房贷坏账的平均水平已达0.52%。而2005年上半年时该比率还在0.3%左右。
上海住房贷款的不良率上升呈现三个特点，一是二手房贷款风险总体高于一手房，二是一手房不良贷款新发生额明显高于二手房，也就是在当前的房地产交付以后，一手房不良贷款的发生明显开始高于二手房，三是本地居民住房贷款的不良率高于外籍、外地人士。
业内人士表示，在楼市疯涨期，一些银行对房贷审批把关不严导致了一些开发商和投资者的不诚信行为。楼市进入下滑通道，交易量萎缩，这也直接加重了投资者的财务压力，并最终难以偿还贷款。
而一部分被套的投资者企图通过“转移风险”来自救。据上海媒体报道，2005年10月，某小区50多名业主集体通知发展商、贷款银行、贷款担保公司，他们将停止偿还贷款。
投机客“做高”房价也把巨大的风险转移给了银行。上海中介行业的一位权威人士透露，投机客为获得更多贷款而做高房价，在前期的上海二手房市场中普遍存在，这样的交易最高可达到50%，房价上浮比例可高达40%以上，很多是变相零首付。在楼市狂热期，做高房价并非难事，很多估价公司都默许过高的房价，而银行也并未严格规定由指定估价公司做房价评估报告。
“假按揭”也成为银行不良房贷的主要成因。一位商业银行的人士表示，一些开发商为了加快销售回款，或者制造虚假销售繁荣。在房产尚未出售时，制造虚假交易记录，从银行中骗取个人贷款。
照此趋势，对商业银行而言，新一轮不良贷款的出现将是可以预见的。而其中，占到贷款总量三成的地产类贷款将会“推波助澜”。
中国地产业的变盘日子看来已经不远了，对此，银行如何应对？(作者：顾列铭)
