2005年温州楼市基本判断
随着国家一系列宏观调控政策的相继出台并逐步贯彻实施，温州的房地产投资增速过猛势头得到初步遏制。土地市场持续疲软，过热的购房需求有所降温，房地产供求关系得到改善，为稳定房价创造了条件，房地产市场正朝着宏观调控预期的目标发展。又到岁末盘点之际，2005年变幻中的温州楼市，给了人很多迷惑和不解。
近日，我市各房地产主管部门的楼市年度报告陆续出台。透析这些官方数字，它的背后可能隐藏着来年温州楼市的密码。需求：盖的要比卖的多
去年下半年部分区域二手房价格暴涨，使得炒家资金链断裂而无力给付银行贷款，同时还面临着资金和市场风险的双重压力。面对资金和土地市场疲软的双重压力，投机者和开发商会不会因此而抛售或降低房价来回笼资金？这些都将会继续影响年内以及明年自住型和长线投资者的心理预期。
据市建设局的统计数字显示，截止11月，全市商品房现房销售面积为122.78万平方米，同比减少4.00%%，其中现房住宅销售面积108.2万平方米，同比减少4.9%%。全市房屋竣工面积为194.03万平方米，同比增长12.1%%，其中住宅竣工面积118.19万平方米，同比增长25.6%%。商品房销售面积首度出现低于竣工面积的现象，两者相差达到9.99万平方米。
2005年宏观调控的重点由控制房地产投资过快增长转变为抑制房地产投机需求，通过税收政策和住房贷款利率的调整，投机性需求逐步得到抑制，房屋需求增速得到了控制。
开发：没钱要比有钱多
截止11月，全市房地产开发投资在去年低增长的基础上，呈现缓回落的趋势。截止11月，全市完成房地产投资额127.21亿元，同比增长9.7%%，其中住宅投资额为95.54亿元，同比增长15.8%%。至10月底，全市新开工面积392.52万平方米，同比增长39.8%%，其中住宅305.39万平方米，同比增长45.7%%。
在国家宏观调控大环境影响下，以及未来政策变化和市场走势还不明朗的情形下，房地产市场蕴含诸多不利因素。尤其是一些中小企业实力不足，资金流出现困难，造成开发进度减缓或是放弃开发新项目，使得今年房地产投资规模出现了下降。2005年以来的房地产投资增长速度延续了2004年的持续下滑势头，五月开始房地产开发投资增速高于同期全社会固定资产投资增速的现象出现逆转。一些房开企业由于资金难以支撑，部分价格低于同区域的期房销售，带来了一连串的市场反应，特别是买涨不买跌的心理作用，给消费者带来更大的降价心理预期，同时也将会波及到今后一个时期。
土地：流标的要比中标多
由于受宏观调控和房价下滑影响，土地市场相继出现疲软现象，参与招拍企业大幅减少。据统计，2004年，市区房地产开发项目平均参加投标的房开企业有9.8个，中标价平均高出起始价88%%。而宏观调控之后，2005年市区房地产开发项目平均参加招投标企业只有3.8个，同比下降了61.2%%，中标价平均高出起始价只有16.29%%，同比下降了71.71%%，今年以来政府连续拿出的几个地块因参与招标的企业数目不够法定数而流标。对此，市区一些原中标项目，尤其是一些原弃标重投的房地产开发项目在现在形势下可能还会再次遭遇尴尬。
作为房地产开发的先行条件，土地购置面积和开发面积增幅的下降，将使房地产新开发项目受到约束，从而抑制房地产开发量的增长。业内人士分析地块流拍原因时认为，在房地产新政的影响下，房地产市场开发总量缩小，销售市场观望气氛浓郁，开发企业资金出现紧张等大环境因素都导致土地市场流标可能性增加。开发商本来看好的地块，但由于市场变幻无常，信心不足，最后选择了放弃参与拍卖。
二手房：看的要比买的多
随着安置速度的加快，预计二三年内2万多户拆迁安置户可完成认购定位，不少拆迁户过去依靠购、租解决大量的过渡房将退出租赁市场，进入二手交易。同时，随着一些区域的经济适用房陆续交付，也将进入二手房市场。但是，由于个别经济适用房小区尚未成熟，租赁不被看好，将会提前进入二手市场。经济适用房，作为不同于一般商品房的房源类型，一部分有意向购买商品房的人群转而购买更大面积的经济适用房，从而在一定程度上缓解了商品房的供求矛盾，对普通商品房的市场价格上涨起到了抑制作用。今后一个时期内我市二手房市场的存量房源将大大扩充，直接影响交易价格。
新建商品房的销售仍将需要一定时期消化，个别区域、个别楼盘的销售价格有可能会出现较大幅度下降。
据调查，目前我市几个在售楼盘由于受宏观调控政策的影响，商品房的销售尚不尽如人意。2005年新批项目的2328套房源中，只有437套已备案，备案率仅为18%%。
