2005年温州楼市大盘点:楼市转型民众地产时代来临

　　价格下降、成交量剧减，在调控及市场的综合作用下，温州楼市在2005年发生剧变。关联的各方也深切感受到了其中种种变化与调控前的巨大反差。楼市泡沫之说，再一次受到普遍关注。在剧变之前就一直存在不息的泡沫争议，2005年似乎进一步得到证实。那么，温州楼市真实情况到底是什么？

　　首先提出一个问题：温州房地产市场体量几何？

　　据有关数据，温州市区从1949年到2003年54年之间总共建设住宅19.6万套。

　　由上面的数据我们推导出温州市区年均住宅需求供给为3630套，因为是多年的平均数，也即可以认为年平均需求量在3630套左右。也即可以认为温州市区的体量为年均需求3630套。之所以用套表示，是因为住宅与家庭有关，两者之间有有较强的对应关系，不受户型面积发生改变等因子的影响，回避了用建筑面积来描述市场体量缺乏真实可比性的局限，从而较能客观反映一个城市的需求体量。

　　比较近期体量与历史平均水平再引用一组数据：2004年温州市区住宅供应3600套。与1949年至2003年的平均水平年均3630套持平相近。由此我们可以清楚地看到2004年总体供应与与需求相平。

　　问题二：2004年温州房地产市场为什么这么热？

　　数据：1949年~2003年的54年之间住宅总量19.6万套，非普通住宅(以最近温州住宅建筑面积144平米以下为普通住宅，144平米以上为非普通住宅的标准，以下所指相同)总量2.8万套，占14%；普通住宅总量16.8万套，占84%。

　　2004年住宅总量为3600套，非普通住宅为2600套，占70%；普通住宅为1000套，占30%。

　　对比以上两组数据，我们不难看出2004年非普通住宅成了市场的主流。以2004年为代表的住宅市场在结构上发生了重大的变化，即改变了以往以普通住宅为主流的做法，是市场需求发生了变化还是市场引导者进入误区？且看下面的一组消费者调查。

　　消费者打算购房面积调查数据(引自媒体公布数据)

　　从上列数据我们可以清楚地看出，消费真正需求并未发生重大偏移，且与1949年到2003年的非普通住宅与普通住宅的比例非常接近，市场供给与需求偏差如此之大也就意味着：2004年占需求达86%的普通住宅只满足了30%的供应量，空缺达56%；而需求只有14%的非普通住宅供应却多达70%，相对过剩56%。

　　以下是一组近期关于购房目的调查数据(引自媒体公布数据)

　　温州住宅市场之真实写真

　　综合以上数据与分析，我们可以清楚地看到，近年温州住宅供应水平与需求相持平，市场总量供应平稳且合适。但是从供应与需求细分上看，市场供应结构产生了重大的错位，56%的消费者具有普通住宅的购买