需求而得不到满足，其中0~26%以购买非普通住宅替代需求，而至少30%的购买普通住宅要求没有得到满足；而至少占市场份额30%以上的非普通住宅为投资者所持有，投资者持有非普通住宅支撑点有两点，一是56%的普通住宅市场需求得不到满足，加剧了市场紧张程度，严重的供不应求关系抬升了价格攀升程度，也为投资者创造了利益空间；二是占市场总份额0~26%的普通住宅购买者无合适可买，购买非普通住宅替代需求，也即为投资者创造了接盘基础条件。结构性的错位，结构性的过剩是2005年温州楼市下在宏观调控下走低的重要原因；但是真实存在的巨大的自住性需求长期得不到合理的释放也是让2005年温州楼市变化平稳的重要内在原因。
楼市在变革中转型
2005年温州冬季房展会在交易中心如期举行，人气依然如往年，细心的参现者会发现，以往外地开发商占主导的局面不再，不少本土的开发商及项目反倒成了展会的主角。本土开发商全面参加展会是历年来居高不下的温州楼市的一次集体性转身，事件本身对于消费者似乎无关紧要，而开发商的心态较之2004年已大不相同，对于消费者似乎有了搏弈等待的理由。房价依然是双方无法绕过的中心，不少性价比较高的高档楼盘以每平方米9000元的价位运作，现场获得了不少客
户的预约登记的称好。开发商称，作为高档楼盘，这样的价格作出了很大的让步，但现场仍能听得一些到消费者关于房价的评论：“这么高，7000元还差不多”。开发商及两类消费者的差距之大，依然可以看到部分消费者对于房市无尽的期望。值得注意的是，房子总是有限，相当的一部分消费者已在降下来的价格中暗中接受了优惠所带来的欣喜，当然不相信房价大幅度下降是他们积极寻求理想房源的主要原因。
房市在变革中转型，我们有理由期待市场发生一些改变。
历年供应平稳的温州楼市，却在供求结构错位中失衡(请参考上文关于面积需求的分析及数据)，以144平方米为分水岭，小面积的存在巨大的缺口，而大面积却在近几年过盛供应。一直以来房地产开发界倡导的就是满足一部分先富起来的人的需求，这种思维主导了近十几年。如今真实的结构过剩已充分说明了这一思维的落伍，市场缺口最大已突变为小面积的居住购房者群体的需求。
中央高层关于政府应关注民生的精神，反映到房地产就是房价的稳定及为普通居民提供充足合理的居所。而以144平方米为标尺来界定普通住宅与非普通住宅，并配合以不同的税费及配套政策制度无疑可以理解为对这一精神的保障及实施。
中央关于关注民生的理念及相关配套措施让我们有理由相信房地产会有一些改变。这些改变足以导致房地产从一个富人优先的时代向民众机会均等的民众地产新时代转型。2005年宏观调控及变化只是这精神实质的影响的开始。
作为房地产精神领袖的万科已于10月在全国范围内开展50万元征集中低收入人群居住方案，这不是做秀，是其应对新民众地产时代的一种姿态。相信也是民众地产时代的一个发端，温州房地产也不会例外。2006年我们有理由期望一个全新的地产时代的到来。
2005年理性的阵痛，将迎来一个全新的地产秩序！
朗兆房产袁达云
