房地产向来是杭州的支柱产业。种种数据也显示，杭州楼市的需求一直都很强烈。只是楼市的发展同时也受着宏观环境、价格预期、税收政策、银行贷款等等因素的影响。2006年，杭州又将迎来一个新的开始。未来的路怎么走？不久前在杭州友好饭店举行的房产沙龙上，杭州各界人士聚集一堂，分别针对楼市的昨天、今天和明天，进行了一番讨论。
楼市有“三个不变”
杭州市建委副主任张良华
目前，杭州还有40%的家庭还是想买房的，关键是怎么把这个需求拉动起来，这要大家来做工作，激发楼市的需求。前段时间市里提出了三个不变：一是房地产支柱产业的地位不变；第二个不变是城市化的战略不变，杭州的房地产市场要靠城市化来拉动，没有城市化战略单纯的房地产市场是维持不了的，我们继续加大城市化的进展，实现杭州市“十一五”规划，就是把城市化战略作为五大战略之首。我们杭州“十一五”期间，还有大量的城市建设项目要上马，肯定要拉动房地产市场。其中很大一块是农村改造，我们已经拆迁155个村了，其中有40个村完成城中村改造，基本上实现城市化；第三个不变就是我们的政策不变。
我们说杭州的楼市还是有很大的需求，这从整个人口计算的角度也可以看出，现在还没有把外来人口作为消费的对象纳入我们总体计划，整个杭州市有约100万外来人口，这个因素在住宅里面还没包括进去。我们的调查数据都是以城市户口为依据的，而事实上，有100万外来人口也有大量的购房置业需求。
当然，杭州还需要从更大的范围来吸引企业和资金，发展更多的特色房产。我们也曾与国外的一些投资机构接触过，目的就是为了找到能合理地让他们在房地产领域投资的方式。目前在杭州的房地产开发领域，外资只有两三家，接下来这方面也有工作要做，这样才能更有利于我们整个城市的开发建设。
营业税征了近两亿
杭州市农税征收管理局局长谢永
今年房地产交易环节的税收大约在15亿左右(不包括萧山和余杭两区)，其中营业税和印花税将近两个亿，土地契税约5亿，房屋契税约8亿。往年我们税收收入是上半年比下半年要少，因为下半年是我们整个交易的旺季，不过今年的情况有所变化。
由于国家对营业税的征缴作了些调整，6月份以后，这一块的税收增长很大。一般来说，每年营业税是一个亿左右，今年达到了将近两个亿。七部委出台的稳定住房价格的政策，以及后来更加细致的执行政策，主要是运用营业税来控制房价。规定了普通住宅和非普通住宅的标准，并加强了两年以内交易房屋的营业税征收。我们测算了一下，两年以内转让的房屋成本有了较大幅度的增加，涉税房屋的税款基本上都要在五万左右，高的要十多万元。第二个就是国家税务总局出台了文件，强调房地产税收一体化管理，即交易环节为把守，把有关的信息数据，比如土地取得环节和房屋保有环节，形成一体化管理的概念。也就是通过一体化管理来加强对房地产的税收整体上的征管，对开发企业的营业税、企业所得税，交易环节的契税和营业税、印花税、个人所得税、土地增值税，保有环节的营业税、企业所得税进行征管，一旦一体化形成后，征管的力度肯定是加强的。目前国家税务总局在向全国推广一体化管理模式，大家对个人所得税的问题比较关注，前段时间传说的征收个人所得税，来源是国家税务总局出台了一体化管理的文件，其中也是把个人所得税这项列进去的。
需政策和配套支撑
浙工大房地产研究所所长虞晓芬
宏观调控以来，长三角地区房地产市场受到的影响最大，反应最强烈。这与1993年、1994年那次调控有相似之处，上一轮房地产发展最火的是珠三角地区，最后受影响最大的也是珠三角地区。本次政府及时地刹住了长三角地区房地产过热态势，无论对宏观经济还是房地产业自身都是件好事。
相比于长三角其他地区，杭州今年房地产市场总体表现还是不错的，或者说是比较平稳的。这表现在以下几个方面：第一，宏观调控后杭州的成交量较快回升，4月份市区商品房成交量只有480多套，5月份就600多套，9月份1800套，10月份达到了2400多套。10月份的套数比去年同期增长20%左右，11月又成交1800套，与去年持平，这样的成交量证明有效需求是存在的。现在大家觉得市场的压力挺大，主要是同步的供给量上升了，去年我们的供给量没这么大。供给量上来了，大家的感觉在同样的需求量下，市场压力增大了。第二，价格总体平稳，局部区域回落。有些楼盘虽然没有明显降价，但是开发商的投入增大了，产品的附加值增加了，这对老百姓来说是合算了。第三，在当前市场压力增大的情况下，也不乏一些亮点的楼盘，有些楼盘的确是卖得相当不错。
杭州房地产市场经历了长达7年的繁荣，市场自身积累了许多矛盾与问题，需要通过调整去解决这些矛盾与问题。关于明年的市场应该说存在比较大的压力，尤其是一些基础设施不齐全、供应量大的区域，市场总体供大于求的格局已经确立。
在这样的背景下，我建议政府应加快一些基础设施的建设或者是配套设施的建设速度，特别在供应量大的板块政府应多做点文章，防止局部区域震荡影响整体楼市的稳定。另外，对自用型购房这一块可能要考虑出台一些适度鼓励性的政策。
就杭州而言，这次调整的深度和幅度估计不会太大，因为我们的总体经济仍然处于高速的发展期；居民大量的需求仍没得到有效的满足，改善居住条件的愿望强烈；城市的大规模基础设施建设正在开展；与此同时，杭州还是一个高速成长型的城市，大量的人口向城市集聚，而土地资源又相当稀缺。
做豪宅切勿盲目跟风
滨江房产副总经理朱立东
今年市场最大一个特点就是宏观调控促使市场调整，这种调整对不同的区域、不同的企业产生了不同的结果。但对于中长期楼市来说，我们还是有很大的信心。现在杭州市区人均GDP已过5000美元，“十一五”规划已经出来，如果按照这个速度发展的话，2010年到8400美金，在这个区间内，房地产的发展是非常迅速的。
宏观调控让不同的楼盘有了不同的感受，我们公司金色海岸的销售业绩在逆市飘红，应该说还超过了最初的预期。这也让一些房产开发企业明年打算开发豪宅，但有一点我想和同行交流，即金色海岸楼盘销售的成功，最重要的原因是楼盘所处的地理优势，即拥有稀缺的钱塘江景资源。同时，这类产品的规划和装修设计，都要按照统一标准来做。之前，我们做过深入市场的调研，发现从事外贸的是这类高档住宅的主力消费群。浙江省是出口大省，2004年全国的贸易顺差300个亿，浙江的企业就有240亿，占了顺差总量的80%。这部分群体对高端市场的影响还是非常大的，如果这个情况发生变化，对豪宅的消费应该说有较大的影响，因此开发商做产品定位，需要根据市场的具体情况而定，切勿盲目跟风。
也是一种扩张的机遇
坤和建设副总裁王慧敏
从房地产的操作层来说，今年的感受比较深。总的来说，宏观调控的政策对了，取得了一些不错的成果，如果说房价还在很快上升的话，开发企业也会紧张的。现在一年下来，有的企业感到不好过，但一些企业也感到不是很难过。不大好过是因为相比以前来说楼盘一开就卖完的情况，目前的销售速度影响了企业现金流的计划安排；但说不是很难过，是因为其中一批企业前几年实现了积累。
从整个楼市的基本面来说，现在有两类企业会有更多的竞争，一类是没有对房地产作一个长期的考虑，尤其是前两年进来的企业，走一步看一步，现在看看形势发生变化，就有了撤的念头；第二类企业是以低价、大范围促销宣传快速渗透型的，他们会给楼市基本面带来一定的影响。
不过，对一些企业来说，宏观调控也给他们带来了扩张的机遇，别人感到紧张的时候，正是他们获取土地占据今后市场份额的时机。还有个好处就是逼着开发商好好做产品，以往我们同行也一直在说要做好产品和服务，但市场好的情况下，真正做的程度也会受影响。现在要埋下头来做了，产品品质的提高、客户的准确定位，这些都摆在企业面前。
楼市的两个小故事
南都置业副总韩芳
5月份宏观调控的时候，我刚刚在万科交流学习，他们的两个小故事还是耐人寻味的。第一个说是“这一天终于来了”，有飞机失事，就一个人存活下来了，人家就很奇怪，问他你怎么会幸存下来，他说，我每次上飞机都在听空中小姐讲解救身衣应该怎么穿，飞机失事的时候我能很快地作出反应，当时我脑子有一个念头，说，这一天终于来了，所有的准备都有用了。国家宏观调控后，万科实行了“冬眠计划”，把尚未开工的项目都停了下来，为过冬作准备。
第二个故事，万科总经理郁亮说，一次聚会他发现国美电器的老总坐在旁边，他说你是不是坐错了位置，我是搞房产的，你是搞电器的，对方说没错，我在天津有房产项目，人家卖4000块一平米，而我只卖3000元，把国美电器在成本控制上的办法用到了房地产成本控制上面。我用这样的方法跟房地产企业竞争，有很大的优势。我们传统的开发企业以后可能要面对和这样的企业更多的竞争，因此有必要做一些更好的发展计划。
宏观调控期间连续不间断地出了一些政策，应该说现在客户的观望情绪还是比较浓的，很多开发商的销售计划多少受到了影响。这次宏观调控其实是压制投资行为和两年之内的短期的投机行为，因此，政府是否可以鼓励长期自住和长期投资行为，是否能有适度的、有区别的鼓励政策出台。最近听说工商银行取消保险费和公证费，这个对客户来说是一个利好，有些商业银行也在出台一些鼓励小型的开发企业优先融资的办法，希望能有更多的有利于各方的政策。
晚来不如早来
顺发恒业副总经理陈瑞
今年我们在杭州有倾城之恋和佳境天城两个项目，总共销售了10亿多元。在目前的形势下，与以前相比利润可能是减少，但另一方面，要发展项目拿地也减少成本，所以说这不一定是坏事情。上个星期我到天津和北京接触一帮朋友，说最近一次的宏观调控为什么珠三角一带没有大的影响，因为他们已经经过了市场的洗牌，市场成熟了，这对消费和企业都有好处：消费者可以买到性价比更好的房子，而企业和行业的发展也会更有序。市场整合时期总有一天要到来，晚来不如早来，对杭州房产市场健康发展是有好处的。
在10月房交会期间曾经做过一个调查，就是问消费者你最先考虑是折扣还是房产的品质，最后72%的人选择房价折扣。这个我觉得很奇怪，房产品不是一般消费品，多数人一辈子最多也就换三次左右，购房时把房价折扣放在第一位我理解不了。同时，对开发企业来说，获胜的出路同样也不是降价。
期望相关政策的细化
美达房产总经理夏赛丽
