这是最好的时代，这是最坏的时代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是希望之春，这是失望之冬……这段文字展示给我们的是一幅游离的画卷，也描述出2005年这个特殊时期二手楼市中买卖双方的表情。
信仰与怀疑的交界
被认为继续火热的2005年二手楼市让不少抬头观瞻的人跌破眼镜。接连的宏观调控及各类风声让处在这个市场中的人多了些彷徨，而此时的人们恰恰如狄更斯所描述的那样：处在信仰与怀疑间挣扎。
事实上，今年一季度的二手房市场是以高调姿态开启这个调整的瓶盖的。卖方肆意摆弄着市场的天平，这山看着那山高成为新的定价准则，吊得买家不得不一次次增加预算，当时不仅成交活跃，而且“成交最高价”也不断被刷新。可就在卖方还沉浸在尊贵的感觉中时，买方已无法接受跳升式的房价。此时，加息、七部委房产新政等一根根撞木敲响了调整的钟声……图例1.2005年挂牌价、成交价走势图
从图例1中我们可以看到，今年前3个月的二手房挂牌均价总体趋势仍然上扬，而进入4月份以来，随着调控政策的逐步出台，挂牌均价出现了一次快速的回落，让许多无力承受房价之重的购房者看到了一丝希望。4季度以后，挂牌均价终于在曲曲折折进程中开始进入低空盘整。值得注意的是，今年的新增挂牌房源中始终不乏高价成新物业入市的身影，在这个基础上，我们所看到的挂牌价格的回落显得更加真实。
从整个年度的成交价格水平来看，一年当中仅有4%的上涨幅度，颇有些“辛苦一年，终点回起点”的味道。可以说，宏观调控切实起到了调节市场环境的作用。有人认为宏观调控是为打压楼市，使其交易大幅度萎缩，但我们认为：国家关于普通住宅和非普通住宅的区分，以及两者不同的征税标准，都说明政策仍在鼓励支持普通百姓自住性住房需求，而非打压交易积极性。应该说，对于自住者而言，今年是一个相对温和的宏观调控年，它影响的是楼市的供应结构和价格。如果从交易量方面来考察，我们觉得买卖双方需要有一个适应期，或者说有一个对宏观调控前的市场不合理现象的消化期。应该说，明年上半年这种观望情绪仍将有所持续。
卖家：三次冲锋陷阵
如果说2004年二手房市场时有出现的供过于求状况是买卖双方的拉锯战，那么今年，市场则完全成为供应方的舞台。图例2：2005年每月挂牌量走势图(4月、6月、10月三个节点)
首先，加息被认为是今年扭转供求关系的关键所在。与去年相比，今年3月的加息似乎更敏感一些。一些投资客将此次加息看做是实质性宏观调控真正的开端，出于这种对未来预期的谨慎，不少投资者开始将手中的“存货”清仓，市场上充斥着铭雅苑与凤起都市花园这类交付不久的“新二手房”。
按常理来说，尚未形成一定居住氛围的楼盘此时销售并非最好时机，但业主在刚办理完三证后便立即出手，可见其急于脱手的心态。更有甚者在久挂未能成交之后开始调低挂价。比如当时一套90多平方米的朝晖现代城的房子，一次性下调总价近6万元(每平方米降了近700元)。我们还发现，激增挂牌房源中不但有投资房产抛售迹象，同时一些处于可卖可租的普通二手房也被这种气氛所影响，积极加入到挂牌大军中，使得那一阶段的挂牌量一浪高过一浪。
正所谓一波未平一波又起，加息之后短短2个月，“6·1大限”来了。杭州包括上海、南京等地均出现较为明显的抛售现象，屏住了“加息之重”的投资者又再次出动。综观2005年，正是5月这一次的挂牌放量将整一年的挂牌水平定格在了一个显著的高位，同时也彻底毁灭了卖方最后的一丝侥幸心理。这场动荡之中，不少卖家将价格一降再降，甚至还出现了不希冀回报、只求脱手的心态。
比如：滨江区之江公寓一套170余平方米的住宅。沈先生在去年年底的购销热潮时买入，价格为6300元/平方米。当时觉得，滨江如此一块热土，怎么每平方米也得涨个一两千元。没想到赶上了加息，便提前了销售计划，在3月份时以7500元/平方米的价格挂牌。主人认为这个价格是参考当时市场同类别物业的挂牌水平定的，没有成交并不是因为价格定得太离谱。而6·1大限后，这套物业被戴上了非普通住宅的帽子，这可是他万万没有预料到的。因为自住的房产正在还贷当中，又不明确后面还有第几个加息，于是他先后一共调整了5次挂牌价格，最后一次是6500元/平方米。如果以这个价出售，他还要亏上一笔钱。
应该说，改变买卖双方拉锯格局的始作俑者正是宏观调控。由于供求关系的急转直下，卖方对于促成交易表现出十分积极的态度。10月的房交会是年度挂牌量的制高点，仅中原地产在房展会所接到的挂牌房源就已超过去年秋季房交会的3倍之多。其中投资者更是大方地掀起了盖头，一改原本“销控”的姿态倾巢而出，在展会现场不难看见一人挂多套房产的现象。挂牌真正意义上成为了今年一项特殊的运动。图例3：2005年每月挂牌均价走势折线图
以上所述的三个节点相同之处为，每次挂牌量的猛增，都使卖家出售的心态更为急切(图例3)，市场上卖方原本的强势地位也由此而改变。因为加息后，按揭的压力在增大，如果不及时出售，每天的成本在增加；另外，接连不断的宏观调控政策让卖方增加了很多心理压力。因此，价格下调的现象才会屡见不鲜，一直以来的卖方市场格局，在多重因素的共同作用下被打破了。
投资者：无奈一夜白头
2004年可谓是针对房地产投资调控的第一轮。而今年宏观调控的脚步可谓是接踵而至，市场成交量出现了与以往大不一样的情况。此间，投资客是一个“千夫所指”的特殊群体，宏观调控步步紧逼，不少人真可谓是“一夜白头”。图例4：2005年每月成交量柱状图
