无论是房源信息或是搜集来的各方面的消息，王璐都很乐意和身边的朋友分享，可是当王璐告诉他们现在可以抛房子时，发觉他们并没像她那么着急，“在我看来，他们可能是轻估了政策效应。”王璐说。
“比如取消转按揭，这意味着投资客还清贷款后才能把房子脱手，据我所知，投资客大多没有充足的资金还清贷款。一套房子首付三成，假设卖家和下家签订了一个协议，再提供上家三成资金，还有四成资金从哪里筹集呢？资金链紧张的炒房客不得不寻求套现，套现个案多了自然会压低房价，人们对房价的预期开始由升转跌，便会推迟置业计划，加上媒体的渲染，房价根本无力回头，这一切正如现在发生那样。”
对于上海房价今后一段时期内的走势，王璐认为，起码到明年上半年不会有任何反弹的机会，不过她对于楼价将出现暴跌的观点也不认同。
“全面暴跌就开发商而言不是自救而是自杀，而且是快速自杀。”王璐比较认同这一观点，“挤牙膏式的降价方式才是市场下行时期最通常最普遍，也是最有效的降价方式。”
深圳、香港楼市早些年的深幅下跌都是以挤牙膏方式完成的。挤牙膏方式下降幅度虽然很明显，但下降幅度不是很大，不是一刀切地下降，而是参差不齐的、有先有后地下降；不是靠一次两次的下降，而是靠一段一段挤压后被迫产生的下降，靠多次下降最终达到一定幅度的、被市场切实认可的下降幅度。采取挤牙膏的方式并不是某些人要求或者希望这样做，而是由市场规律所决定的。”
沪上房产评论人士俞坚认为，挤牙膏式的降价方式(而不是暴跌的方式)，才能够吸引真正的自住购房者入场。因为在价格暴跌的过程中，真正自住购房者是不会入场的。那些说等到暴跌就会入场的购房者，实际上只是说说而已，一旦遇到真正的暴跌，他们就不会入场了。谁愿意和敢于在“今天买进、明天却下降20%”的时候买进房子。暴跌不仅不能快速探底、摸底和筑底，反而会使底部越陷越深，探底和筑底过程越拖越长。在价格小幅下降的过程中，即使自住购房者在买入后价格仍然下降，但因为是自己居住，由此产生居住价值(包括使用价值和价值，价值可以用相当于同类房屋当前的租金水平计算),所以，自住购房者早买进早享受，房价上的亏损可以从消费上的得益获得补偿。换句话说，如果房价的亏损不如租金收益大的话，自住购房者尽早买进还是划得来的，并没有吃亏。
挤牙膏式的降价方式此起彼伏，真真假假，虚虚实实，跌跌停停，才能有效地蚕食购房者中的中坚力量，才能真实地探明和有效地建立市场底部，为市场的反攻和再度崛起创造条件。暴涨是对市场前景(房屋的价格)的过度高估，暴跌则可能造成对市场前景(房屋的价格)的过度低估，两者都偏离了市场的正常航向，因此都需要相反的市场力量加以调整和纠正。
“综合各方面的信息来看，如果一定要划出一个买房时点，至少还要等到明年4月之后。”王璐说，“上海城开的老总分析得有些道理，从房地产资金的流量来分析，从去年4月27日起，一切房地产业的总贷款被停止，而一般开发贷款是三年周期，也就是说明年4月27日以后开始进入还款期。这之前，房地产行业的暴利还可以支撑一段时间。”
城开集团总经理倪建达称，上海现在还只是处于市场观望期，从明年下半年开始，也许局面会更严酷。他对市场预期是今年压力较大，明年研究价格，后年研究成交量。没有成交量的放大，就不可能形成房地产价格的真正底部。
“当然管理层也不愿意看到房价暴跌。比如央行建议取消预售制度，建设部马上表示目前没有取消的可能，这实际上代表了管理层的态度。可从另一角度恰恰说明目前的楼市再也回不到前两年炒楼花的光景了，现在上海楼市已进入完全的买方市场，现在绝对不是买房的时机。”王璐说。
据称，上海目前有六千家开发商在开发各种项目。出于对未来前景的乐观，开发商们跑马圈地，推出大量楼盘。上海统计局公布的数据显示，2003年，上海商品房施工面积为8,267.51万平方米，2004年，上海商品房施工面积达到9,481.61万平方米。按照行业内人士预计，这些施工面积将在今年和明后两年竣工，如此庞大的供应量将导致上海供求关系发生逆转，由以往的供不应求变成供大于求。
另一方面，无论上海的开发商们怎么卖力吆喝，没有卖出去的楼盘仍在与日俱增。9月15日晚上，上海网上房地产公布的数据显示，上海新建商品房可售面积达到
2,040万平方米，近三年来首次突破2,000万平方米大关。这个数字意味着即便按照今年年初市场最狂热的时候的月销售200万平方米来计算，消化掉这些库存也需要10个月的时间。
经过这轮调控，王璐深刻感受到的是，个人的力量、个人的判断其实很渺小，任何人都无法预料到一个政策会对楼市造成多大的伤害。
“从长远而言，我会买一套房子用来自住，可是现在我不会在这上面花太多的时间和精力，因为投资会出现惯性，只要身在这个市场中，难免会蠢蠢欲动。炒楼和炒股都是这样。”
美国房地产泡沫也不小
近来联储局主席格林斯潘指出美国部分地区出现楼市泡沫。以下是联邦住屋企业督察局(OGHEO)公布的最新资料，显示美国出现泡沫现象的15个州的楼价升幅。(文/秦倍钧)
