自2005年4月开始的新一轮调控政策开始，不断有人把调控看成是政府给楼市开出的一剂药，“上海生病，全国吃药”成为流行一时的说法。然而，当时并没有多少人意识到“药多少会有一些副作用”。
临近年底，各种副作用先后显现。除了迫使部分楼盘降价，从而引发部分业主集体要求退房外，调控影响楼市成交，商品房空置问题也日益突出。
国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，据上海网上房地产公布的数据分析，今年10月为调控以来单月成交量最大的月份，达151.7万平方米，如果11、12月成交量与此相当，预计上海今年总成交量在2600万平方米左右。而今年的总供应量预计将突破4000万平方米。
“这意味着今年上海将有1400万平方米商品房留待明年销售。”无疑，对于2006的楼市而言，从一开始，便已经接过了2005年未完成的销售重担。
任志强指出，前几轮的土地和金融调控，可能会对2006年产生影响。“房地产不同于其他的行业，政策起效会有滞后性，时间大概在一年半到两年之间。更加突出的矛盾可能会在2006年出现。”
巨量的空置房销售压力、调控效果的滞后……，是否会打击后市信心？2006年楼市的底气在哪里？
“乐观”城市化
城市化，这个在中国从1977年开始进入恢复正轨并健康发展阶段的城市发展概念，再次被用来作为看好楼市的重要理由和信心基础。
BAZO投资(亚洲)主要合伙人郑小平看好国内楼市投资，正是基于这样的计算：在未来15年内，国内城市将从目前的661个发展到1500个，这是一个史无前例的城市化运动，预示着巨量的农村人口进入城市，将产生约45亿平方米的住宅需求。
而在上实发展总裁卢铿眼中，所谓的城市化，已经被提到了另外一种高度。“应该把上海看成未来成长为东京、台北、新加坡、纽约的城市来看。今年3月份涨幅太快、太高，实际上把未来几年的提前透支了，但适当做一些调整，这个市场将会很快活跃起来。”
而在许多业内人士看来，向二线城市、中小城市发展将是一个重要趋势。
“我们的一个口号就是避开大路走两乡。在中等的城市，有更大的住宅需求。全国840多个中等城市，这些城市的改造需要大量的人去做，蕴含许多地产机会。”中体奥林匹克花园管理集团总裁吴振绵坦言。
“而且在这些中等城市中，又近一半以上对新城模式有兴趣，一些已经开始建设。在这些城市投资，首先受政府欢迎，发展迅速，而且相比投机比例高的大城市，风险小很多。”
中体奥园这种从城市化出发的中小城市战略，已经取得效果：目前奥林匹克花园在全国已经达到32个城市，39个项目公司，16个城4个直辖市。
其实，从城市化的社会功能出发，同样可以看到房地产业在其中的广阔空间。
住宅消费年信号
建设部政策研究中心主任陈淮透露，2006年将是鼓励住宅消费年，“这个鼓励住房消费指的是鼓励普通商品房的消费，尤其是鼓励自住型的住房消费。从中国近年来的经济走势看，鼓励住宅消费是大势所趋”。
国资委研究中心宏观战略部部长赵晓也认为，无论从国内经济形势还是从国际经济形势看，2006年，中国都要鼓励内需。同时，赵晓透露，考虑到明年钢材、水泥都有可能出现严重的过剩，有关部门正在考虑明年要不要加大经济适用房的建设。
而上海市房地产行业协会会长王述正对于鼓励自住性住房消费的意见更为直接，“上海市政府对于中低收入的家庭购房实行贴息政策，在财力的允许下，适当地扩大贴息的量；贷款再有所松动；放宽自住性普通商品房交易的税费，如涉嫌二手房的交易个调税，考虑免收个调税。”(见习记者田新杰上海报道)
