其次是“投资火热”阶段。在低技术门槛和暴利的吸引之下,各路资本纷纷涌入房地产领域,大肆开发。由于客观上监管不到位,逐利的开发商群体大钻空子,和中介联手,采取雇佣民工排队、销售控制、虚拟房价信息等手段,人为制造房源紧张的假象,不断炒抬房价。上海的一位房地产老板反思说:“那时候,房价卖低了不是赚钱多少的问题,而是面子问题——卖少了同行会看不起你!”
其三是“炒卖狂热”阶段。在政府“吹风”、开发商“点火”、中介“添薪”之下,楼市虚火越烧越旺,炒房族乘势而生。先是手握重金的江浙“炒房团”席卷而至,接着在长三角等热点楼市,海外购房人也纷至沓来。房屋转手越来越快,房价愈炒愈高。加之信息不对称,在楼市黑嘴的“升值”鼓吹之下,当地手有余钱者纷纷跟进,甚至工薪族贷款炒房也开始出现。这期间,金融工具推波助澜。银行普遍放松房贷审批、提高贷款成数,甚至虚假贷款,楼市泡沫越吹越大。
最后是“博傻”阶段。不少真正需要房子的中低收入者成为“博傻”游戏“最后一棒”的接棒者,而“从穷人口袋里掏钱”的真正炒家早已出手脱身。
“退房风潮”正是在这“最后接棒”的背景下酿成。中国土地学会秘书长黄小虎的话颇耐人寻味:“一方面普通老百姓的收入很低,一方面开发商暴富,这本身就是一个社会两极分化的组成部分。房价上涨过快促进了投资、投机活跃,最后的结果实际上就是穷人补贴富人!”
拿什么拯救楼市?
上海“退房风潮”所暴露出的种种问题,呼唤对整个楼市深刻反省。中央经济工作会议把“着力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”列为2006年经济工作重点,提出将加强市场监测,控制投资性购房,鼓励普通商品房的建设和消费,并加大对自住房消费的支持力度。业内专家指出,这一政策取向为楼市困局的求解提供了契机。
专家认为,“东风”之下,“拯救”楼市须从以下三端入手:
其一,尽快实行土地公开拍卖,赋予地价形成比较合理的竞争机制。近年来,房产暴利首要源于不规范的土地制度,土地出让金不是真实的市场价格。一项统计显示,全国大于70%的土地以协议方式出让,大于20%的土地无偿调拨,只有不到5%的土地出让采取拍卖的方式。国资委宏观经济研究中心的一位专家指出,开发商的“第一桶金”及其超额利润大多来自廉价的土地储备。要改变开发商和一些利益共谋者拿地获利的局面,必须彻底推行土地使用权的有序拍卖,实现房地产初始环节上的市场调节。
其二,建立可行的利益调节机制,收取土地级差的增值收益。国土资源部土地利用管理司副司长束克欣说,地价高速变化,“多占地,多得利,占好地,得好利”,如此这般,开发商何乐而不为?房地产升值有相当部分是城市建设功能完善后土地增值的价值显现,是政府对公益设施建设的投入带来的收益,但至今国家并未收取投资回报。束克欣建议,所有的建筑用地都应课税,甚至在各个城市纷纷兴建大广场、宽马路时,中央政府也应对地方政府课税。
上海市房地产学会的一位专家认为,政府收取土地增值收益实质上是房地产增值收益的再分配,这项收益完全可用作低收入家庭住房补贴资金,以体现社会公平。
其三,对于市场机制力所不能及的领域,政府须“有为”。专家建议,政府可以为低收入阶层制定优惠的房地产交易税收政策,或者采取有条件退税政策,但托底的定位应放在廉租房上。政府在通盘的土地开发利用规划中,合理地提供廉租房建设用地,是兼顾市场经济的发展和政策理性的必需。只有解决了最低收入阶层的准公共产品性质的廉租房,整个楼市才可能具备健康、可持续、和谐的经济、社会属性。