外国直接投资借FDI(外国直接投资)曲线放贷商业贷款属于资本项目。目前直接的境外信贷有违外汇管制，因而有外资银行采取用FDI的方式“曲线融资”。典型案例是2004年万科与德国银行(下称“HI”)达成的双方共同开发中山“万科城市风景花园”项目。协议中万科将所持有的中山项目80%的股权转让给一家由HI设立的名为BestGainInvestment的公司，由于万科也持有该公司35%的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48%。这样，从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，属于FDI。但是实际上，根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR(同业拆借利率)再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。
资产收购物业并购种种迹象表明，外资银行对中国商业地产项目正青睐有加。现在，经营状况良好的中国商业地产项目租金回报率高达9%，比新加坡5只REITs的回报率高出约三个百分点。大摩、麦格里等外资银行近来的频繁收购也证明了上述论点。
2005年7月，麦格理银行香港公司透露，该银行间接拥有的一家公司和一批机构投资者组成的财团，在内地收购了9家大型零售商业中心。业内人士透露此次收购对象是大连万达，而且这9个商业中心大多位于北方二线城市。
不良资产包业绩骄人
摩根斯坦利(大摩)在各地的收购业务主要是从银行的不良资产入手，从美国，韩国，日本，意大利到中国，由于具有运作各国不良资产的丰富经验，因此从银行的不良资产入手进行投资已成为大摩的一种传统。国内许多银行的不良资产中房地产抵押贷款的比例相对比较高，这无疑是大摩进入中国房地产市场的一条佳径。
2004年大摩与盛融、金地合作拿下中国建设银行账面价值28.5亿人民币的不良资产包；2005年9月初，又与上海盛融投资有限公司联合宣布，以不良资产债权收购方式成功获得上海世界贸易大厦的产权，收购金额为9000万美元。在去年年底大摩成为上海世界贸易大厦新主人之前，该大厦的原日租金在0.3美元/平方米/天左右，远低于周边甲级写字楼0.8美元/平方米/天以上的租金行情。但在大摩与盛融入主并进行内外装修和服务提升后，已经吸引了几家大型跨国公司迁入世界贸易大厦，租金水平也提升到了0.6美元/平方米/天-0.65美元/平方米/天左右。
更为重要的是，大摩以估计1800美元/平方米的价格收购得到的上海世界贸易大厦，经过全新包装后市场价值已经大大提升，业内人士估计目前该大楼价格已在3000美元/平方米以上，其获利空间相当可观。外资金融收购项目看中项目持有回报，但更看中其可能的增值回报。收购项目后进行重新包装，并经营出成熟的商业、办公环境，再寻机转手，无疑是最考验资金也最符合基金“性格”的行动方式，同时也是对资本增值手段最直接的考验。摩根士丹利无疑实现了一次完美演绎。大摩通过旗下地产基金对于不良资产的运作逐渐引起人们的关注，而此次对于世界贸易大厦收购并重新包装后显示出的巨额利润，不仅让房地产业为之动容，更让中国的金融机构对其资产增值手段有了一次全面认识的机会。(
