中国在加入WTO时做出承诺:2006年底前金融业将全面开放。这让始终徘徊于中国金融大门之外的海外金融机构摩拳擦掌。中国金融业的相对不发达为外资金融机构进入中国市场构筑了美妙的想象空间。他们觉察到中国房地产金融的潜藏利润，纷纷通过各种渠道开展业务。一些外资银行凭借早先进入中国的优势，蓄势待发意欲抢夺中国房地产金融的利润蛋糕。
常规业务蓄势待发
2006年以前外资银行在中国的业务是受政策限制的，只有部分银行得到许可开展业务。但是只要有机会，这些深谙资本运作之道的国际资本就会发挥其资本和经验所长，在中国探索发展业务。他们谨慎对待风险的同时又迅捷地通过曲线方式追逐利润，而在这之间起平衡作用的则是他们敏锐的商业视角和成熟的操作经验。房地产信贷业务是银行的常规业务，在政策允许的范围内，外资银行纷纷有选择地开展企业信贷和个人按揭贷款业务，争取更多的客户，为未来银行业的全面开放积累客户资源。
信贷融资是外资银行在华机构直接向房地产开发企业提供贷款，但不参与项目开发。例如东亚银行在中国内地提供的房地产融资产品主要分为两类:房地产开发企业贷款和小买家房地产贷款。其中提供给房地产开发企业的贷款主要是建筑贷款和流动资金贷款。建筑贷款是发放给开发商的用于房地产项目开发及建设的贷款，也是对目前大多数房地产开发商最有吸引力的房地产贷款品种。但是提供这类业务的银行往往要通过贷前调查系统、贷款审批系统来评估、控制建筑贷款的风险。两套系统对开发商资质和房产项目的考评指标是非常苛刻和详细的。如三菱银行2004年向上海永龙房地产有限公司开发的“永新花苑”三期项目提供8亿元人民币和港币的组合贷款的融资条件就远远超过内资银行的要求。
个人按揭贷款目前外资银行的个人按揭对象主要是外籍人士、澳港台人士。随着全面外币业务的获批，外资银行对中国内地的外币贷款禁区有望打破，到2005年年底将能全面展开对内地居民的人民币业务。包括汇丰银行、东亚银行、永亨银行、国际金融公司、中德住房储蓄银行在内的多家外资银行正在加大培育当地个人按揭贷款的力度，与众多房地产项目客户密切接触，以远比内资银行优惠得多的利率，抢夺境外优质客户。但是，各外资银行在选择按揭项目上还是趋于谨慎。如东亚银行北京分行在北京地区提供按揭贷款的项目都经过严格筛选，主要是一些境外人士较为感兴趣的中高档住宅项目，如具有一定投资潜力的公寓或别墅项目。
投行业务曲线潜行
目前，在国家外汇管制的体制下，许多房地产投资银行业务是受到限制的。但这并不意味着国外投资银行就无所作为，一些公司利用规则的“漏洞”曲线潜行，仍获得可观的回报。
合作项目开发在国家金融政策的管制下，一些外资银行通过项目合作开发方式，绕过政策限制联手房地产企业做开发性融资。但这些银行选择合作伙伴的标准一般比较严格，基本都是当地最有实力和发展潜力的房地产公司。其操作方式一般是当地房地产公司有较好的项目后，外资银行通过参股方式出资设立项目公司。2003年7月，摩根士丹利名下房地产基金MSREF与上海卢湾区政府控股的永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”项目；与美国雷曼兄弟公司各入股25%参与上海永业集团发展的上海永业公寓二期；与复星集团旗下的地产公司合作投资“复地雅园”都是这类操作手法。
