政府自2003年起针对房地产市场所采取的一系列金融、税收、土地、行政干预等政策，基本上是遵循市场经济规律，从影响房地产供给和需求的多个市场因素方面进行了宏观调控。从这一系列政策实施的效果看，能够实现预期调控目标。
调控政策的管理绩效
一系列调控政策的管理绩效
1、打击炒房风潮和投机行为，抑制房价的过快上涨趋势
调控政策一方面主要通过提高个人购房贷款条件、缩减销售不动产营业税的减免优惠范围、合理控制拆迁规模等措施，抑制了住房的投资和投机性需求、超前消费需求、被动性住房需求；另一方面通过发布优化房地产开发土地供应结构，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需求，加强经济适用住房建设用地管理，严格控制高档商品房的土地供应等建议，表明政府将长期给予普通住房开发积极的支持态度和决心，从而打消“地荒论”、“房荒论”等在百姓心目中造成的不良预期。这样以来，就不但能够有效地打击前一阶段部分城市严重的投机风潮，还能够确保将来很长一段时间内投机行为不会在市场上兴风作浪，抑制了房价的快速上涨。
2、确立促进房地产市场持续健康发展的政策方针
一系列调控政策的提出，不再仅仅是解决房地产市场问题的临时“抱佛脚”，而是更加在规范商业银行房地产贷款、充分发挥市场在土地资源配置中的作用、严格税收征管、合理引导住房建设与消费、加强和完善市场监测及市场信息披露等方面，提出了确保房地产市场能够持续健康发展的政策方针，明确了调控后时代进一步长远工作的指导思想。
调控政策的局限性
现行调控政策的局限性
1、部门政策之间的不协调
中国人民银行在2003年6月5日印发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，中国银监会于2004年9月3日发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，以及中国人民银行从2005年3月17日起，对商业银行自营性个人住房贷款政策的调整，都表明了金融监管部门对房地产市场已经存在非理性的高度关注，并相应的进行了信贷紧缩政策的调整。而建设部于2004年10月27日发布的《怎样认识当前房地产市场形势》报告，则从商品房空置面积呈下降趋势、房价有涨有跌是现实的必然、房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高、房地产金融仍是银行的优质业务等多方面阐释了房地产市场的理性繁荣。国土资源管理部门整顿土地市场、严格土地供应管理的举措，又给房地产市场造成了供地减少、房价“更上一层楼”的混乱。部门政策之间的不和谐之音，一方面源于各自为政、市场信息不完备不统一，另一方面源于部门之间的利益冲突。部门政策之间的不协调干扰了房地产交易双方的投资决策，对房地产市场秩序起到一定的负面影响。直到七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，才表明了统一认识的态度，然此后关于“‘房屋预售’取消与否”的论争，更是彰显了冲突的激烈性。
2、有堵无疏的投融资政策
始自121号文件的一系列金融政策的出台，对防范房地产金融风险来说，显然起到了防微杜渐的作用。然而，信贷紧缩政策引发了诸多开发企业的资金问题，相当程度上影响了新增的开发项目。房地产投资信托模式的融资因为限于制度上的缺陷，相对于房地产开发资金的需求来讲也不过是杯水车薪。可以说，开发融资政策的瓶颈在客观上减少了市场供给，为开发商从舆论上助长房价上涨提供了口实。
部分地区房价的过快上涨，显然与市场上的投机炒作不无关系。虽然个人购房贷款条件的提高，对投机炒作能够起到一定的抑制作用，但并没有为这些规模相当的闲散资金提供合理的投资渠道，某些地区某些类型房地产市场投机潮的暂时消退，自然掩盖着房地产其它市场领域投机潮的兴起。
因而，无论是房地产的开发融资问题，还是个人房地产投资渠道问题，都不可能在有堵无疏的投融资政策下得到根本解决。
3、调控政策的弱势效应
部门政策之间的不协调和有堵无疏的投融资政策这两方面的局限性，既使得住房消费及投资者处于一种看前景“烟雾缭绕”、欲决策“无所适从”的状态，同时也促成了本已处于垄断强势地位的开发商联盟，借为购房人着想来抨击各项调控政策，最终使得“房价看涨、早买早赚”的言论和2004年房地产市场表现相吻合而深得人信。而地方政府也从本地一时的经济利益出发，对国家制定的宏观政策以“因地制宜”、“不宜一刀切”为由采取消极对抗的态度。面对开发商的强势联盟以及地方政府的“自私自利”，中央政府在出台121号文件两年之后，才不得已采取了强硬的行政干预政策。
