上海市地方税务局日前发布了2005年第三季度欠税公告。公告披露了上海436家未在规定期限内缴纳税款的企业或单位，涉税金额高达约1.98亿元。其中，14家房地产企业“榜上有名”。
不仅是上海，在全国各地的拖欠税收“黑名单”中，房地产企业都是大户，所占到的欠税总金额也是一个庞大的数字。因此，2003年由国税局颁发的一项关于房地产预售计提的政策又重新被各地征税机构所提起。
“旧事重提，可以看作是征税机构对于房地产企业欠税、漏税之后的无奈之举。”普华永道税务咨询人员梅梁表示，正因为房地产企业的成本核算极为复杂，因此才会有预售计提之说。所谓企业所得税“计提”，实际上是对实施预售制的企业采取的一种征税办法，即在预售行为发生后，在每季度以预售收入为基数，按15%的利润率计算和预征企业所得税，待项目完工后确定利润和税款，多退少补。
这项政策并不是新政策，早在2003年就已经出台，但是并没有强制执行过。记者从税务局了解到，房地产开发企业预售收入按15%的利润率征收企业所得税，是2003年由国税局颁发的一项政策，但终因地产企业对税率是否过高争议不止，而一直未得以落实执行。
事实上，梅梁指出，预征所得税的制度，跟其他所有的税收法规没有什么大的区别，主要还是以控制源头为主。现在适用于所有企业的所得税，都是带有“先预缴，年终汇算，多退少补”的性质。
而预售计提，就是针对交易征税的一种。“通常情况下，当税务机关认为，它对于企业的最终经济利益无法控制，或者企业无法确保能够准确衡量最终经济利益的时候，税务局就可以采取类似于先对交易直接征税，而不看最终利益。”从资料上来看，房地产业所牵涉到的税种差不多是行业中最多的。包括印花税、营业税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、契税、城市维护建设税等12个税种。但是这些税的税率都是不一样的，因此在很大程度上，有的房地产企业根据自己的需要改动各税种的比例，以此达到少缴税的目的。换句话来说，作为一个特殊的行业，税务局对于房地产企业的利润核算实在是颇为麻烦，因此就可能希望通过一个核定利润率来选择通过收入直接征税。
一位上海开发商表示，对于“预售计提”，目前在上海的房地产企业中并未执行，许多房地产企业对此了解得也不多，但是如果真的进行实际操作，还是比较困难的，需要具体问题具体分析，特别是关于“预售计提”的时间节点上。
“‘预售计提’所采用的是每季度征收，但实际上房地产的销售节点不能那么简单计算。”他解释，从房地产行业的运营特点来看，因为房地产行业的基本特点是标的大、周期长。这个周期长不仅仅是指开发建设周期长，还包括销售周期也相对比较长，同时结算的周期也比较长。所以成本的发生不是一时一刻、一个时间点的问题，而是不断在发生的。况且由于周期长、时间跨度大，市场变化也大，客观上也增加了许多不可确定因素。
虹口区的一家开发商则认为，这种预售计提的做法，以前都是针对餐饮、美容美发这些消费者很少索要发票、成本又不明朗的行业。但是房地产市场是在逐渐变化的，引起的利润率的变化也是非常巨大的，怎样估计，用什么作参照来得出利润率并不那么简单的事情。每季度都交，这样对企业和税务局都要增加不少工作量。另外，怎么计算销售量，特别是在当前形势下，碰上退房又该如何计算？
而一位业内人士表示，就算计提，也有很多逃避的空间，最常见的就是将资产和现金分开。例如，开发一个住宅项目，其中有一个配套的写字楼。先建住宅，预售后拿到1亿元收入，但是可以把1亿元里的8000万元拿来盖写字楼，盖好后开发商可以采取不卖出租的经营模式。这样8000万在账目上就成了投资而非收入，住宅预售的账面收入只有2000万元，而写字楼只需缴纳出租的税收，总体应纳税额就少了。节约下来的款项可以用作其他用途，解决资金链的周转。
北京华远集团任志强曾经估算过，因为是预售计提，在预交的同时将付出利息的成本，所以核算下来的话，累积的税收甚至要大于45%。中房指数研究院陈晟表示，这项政策真的执行的话，会比较难。针对房地产企业的税收制度还有待完善。(叶莺/文)
