案例：市区冯先生于2001年在江滨路购买了一套住宅，当时每平方米的价格为3200元，而当时还不能办理产权证。于是双方在合同中约定，等产权证办出后再办理过户手续。合同签订后，上家也交付了房屋，他也付清了全部的房款，并于2001年6月搬入居住。今年8月份，在得知上家已经办出了产权证后，他便要求上家去办理过户手续，但此时上家提出要十万元的红包，理由是现在房子的每平方米价格已上涨至8000多元。他当然不同意了，原因是合同已经明确约定了上家应该协助他办理过户手续，怎么能看到房价上涨就提出无理要求呢？后来卖方告诉他，说没有房产证买卖房屋是无效的，如不付十万元款项，他就可以起诉到法院要求房子退回。这种情况下，没有房产证的房屋买卖一定无效吗？
律师评述：在我市，类似冯先生所遇到的情况非常普遍。《城市房地产管理法》第三十七条确实有这样的规定，即未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。但我们认为本条规定的立法本意不是限制合同自由，而是从产权明晰的角度规范房地产市场。买卖双方签订购房合同时，双方自愿达成协议，意思表示真实，不损害社会公共利益，且双方都是完全民事行为能力人。因此双方的买卖房屋行为属合法的民事法律行为。另外，最高人民法院司法解释也明确规定：“《城市私房管理条例》实施后，房屋买卖双方当时自愿、立有契约、交付了房款，并实际管理和使用了房屋，没有其他违法行为，由于卖方的责任致使没办过户手续，现能够补办手续的，可以认定买卖关系有效。”
本案中买方向卖方支付了房款，并接受了房屋，现实际管理和
使用着房屋。卖方在房产证下发后，应履行过户登记义务，由于其不履行已构成违约。对于卖方不配合办理过户手续的情况，买方也可以直接起诉到法院，请求法院确认合同的效力，若法院判决房屋买卖合同合法有效，买方可凭判决书到房管部门办理过户手续。
